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页数:203

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出版时间:2008-5

价格:22.00元

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isbn号码:9787111238232

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• 物业会计
• 物业管理
• 企业会计
• 财务管理
• 会计实务
• 房地产会计
• 成本控制
• 税务会计
• 资产管理
• 财务报表

城市脉动：现代物业管理实务全解 本书聚焦于快速发展和日益复杂的现代城市物业管理领域，为从业者提供一套全面、深入且极具实操性的业务指导手册。 在快速城市化和居民对生活品质要求不断提升的背景下，物业服务已不再是简单的“看大门、扫地”的基础工作，而是深度嵌入城市运营、资产保值增值及社区文化构建的核心环节。本书摒弃传统的理论说教模式，以“问题导向、流程驱动、绩效为王”的实战理念，系统梳理了当前市场环境下，优秀物业企业必须掌握的关键能力和操作规范。 第一部分：物业企业的战略定位与组织架构重塑 本篇将物业企业置于宏观经济和行业竞争的大棋局中进行审视。我们探讨了在“后疫情时代”和“数字化转型”的双重压力下，物业服务企业如何进行战略定位的升级，从成本中心向利润中心、服务中心向价值中心转变。 市场调研与竞争分析： 如何精准评估目标项目（写字楼、住宅、商业综合体、产业园区）的市场定位、目标客群需求及竞品的服务水平，为制定差异化服务方案提供数据支撑。 组织架构的敏捷化设计： 针对不同规模和业务板块的企业，设计适应快速响应、跨部门协作的组织模型。重点剖析了“中台化”管理模式在物业企业中的应用，如何通过技术平台实现人力、物资、信息的高效共享。 人才战略与能力模型构建： 详细解析了物业经理人、工程技术人员、客服代表等核心岗位的胜任力模型（Competency Model）。内容涵盖了从招聘、入职培训、绩效辅导到职业发展规划的全周期管理，强调对“复合型人才”的培养机制。 第二部分：核心业务流程的精益化管理 这是本书的基础，着重于将日常繁琐的运营工作转化为标准化、可量化的SOP（标准作业程序），以实现服务品质的稳定性和可控性。 工程设备设施管理（FMS）： 不仅涵盖了常规的设备维护保养（PM、PdM），更深入探讨了智慧楼宇系统（BMS）的集成应用、能效管理策略及突发重大设备事故（如火灾报警、供水中断）的应急预案体系。详细介绍了全生命周期成本（LCC）概念在设备采购和更换决策中的应用。 环境保洁与绿化养护的SLA制定： 如何科学划分区域等级（A/B/C级），确定不同的清洁频率和验收标准。引入了物联网技术（IoT）在垃圾清运路线优化、保洁人员定位管理中的实践案例。 安全风险管理与合规性： 重点剖析了消防安全、公共区域高空作业、社区出入管理等关键风险点。内容严格遵循国家最新的《物业管理条例》及地方性法规，提供了详尽的风险评估矩阵和整改追踪机制。 客户服务体系的构建与优化： 强调建立多渠道（App、电话、现场）统一接入的服务请求管理系统（CRM）。深入探讨了“情绪管理”在客户投诉处理中的重要性，并提供了高难度客户（如业主委员会、长期投诉户）的沟通技巧与危机降级方案。 第三部分：财务运营与成本控制的深度解析 本部分将物业企业的财务活动剥离出来，专注于其独有的成本结构和收入管理特点，旨在帮助管理者实现精细化预算与有效回款。 物业费的成本构成与动态测算： 详细拆解了人力成本、能耗成本、维修基金使用、公共收益分配等核心要素，指导企业如何根据服务标准和服务内容，科学、合理地拟定年度预算并进行成本控制。 公共收益的管理与透明化： 探讨了利用公共区域广告位、停车场经营、社区增值服务等产生的收益，如何合规地进行核算、使用和向业主大会公示的流程和技术工具。 应收账款的风险控制： 针对拖欠物业费的常见问题，设计了一套从提醒、协商到法律催缴的阶梯式管理流程，最大化资金回笼率。 第四部分：数字化转型与增值服务创新 本篇展望行业未来，侧重于技术赋能和业务边界的拓展，助力企业挖掘新的增长点。 智慧物业管理系统的选型与落地： 区分了基础的工单系统、进销存系统与更高阶的“智慧社区中台”的区别。提供了系统实施过程中常见的陷阱规避指南，强调数据治理和用户习惯培养的重要性。 社区增值服务的开发与运营： 梳理了本地生活服务（家政、维修、零售）、社区零售、金融服务对接等高潜力的增值服务模块。重点分析了如何利用大数据画像，实现服务的精准推送，而非广撒网式的营销。 可持续发展（ESG）在物业中的实践： 探讨了绿色建筑运营、可再生能源利用、社区碳排放管理等前沿内容，为企业参与绿色金融和提升社会责任形象提供实操路径。 本书的每一章节都结合了国内一线标杆企业的成功案例和失败教训，语言风格严谨而务实，旨在成为每一位物业公司高层管理者、项目经理以及资深专业人员案头必备的实战工具书。它提供的不是“应该做什么”，而是“如何才能做得更好，并确保可复制、可衡量”。 --- 适用对象： 物业服务企业董事长、总经理及高层管理人员 项目经理、区域总监 设施设备管理（FM）负责人 准备进入或正处于转型期的物业行业新进入者 不动产资产管理公司（REITs、商业地产基金）的运营团队 相关专业的院校师生

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老实说，我一开始对这本书的期望值并不高，毕竟“企业会计”这个主题已经被写得烂大街了，总觉得无非是那些陈词滥调的复式记账法和资产负债表的堆砌。然而，当我翻开关于“非营利性活动与营利性业务的区分”那一章节时，彻底被吸引住了。物业行业本身的特殊性就在于，它横跨了服务提供商和社区公共事务管理者两个身份，财务处理的边界感常常很模糊。这本书非常巧妙地处理了这种“灰色地带”，它清晰界定了哪些收取的管理费需要严格按照企业会计准则处理，哪些属于代收代付的公共基金，以及如何构建一套既符合法规又便于股东会审阅的报告体系。更妙的是，作者还引用了几个跨区域的司法判例来佐证其观点，使得理论不再是空中楼阁，而是有了坚实的法律后盾。这对于我这种需要经常与审计机构和业主委员会打交道的财务经理来说，提供了极大的信心和底气，让我能更有力地捍卫公司的财务操作的合理性。

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从更宏观的角度来看，这本书对于理解物业企业在整个不动产管理链条中的价值体现，提供了全新的财务视角。它不仅仅关注内部的账目平衡，更深入地探讨了如何通过财务报告来优化物业资产的长期运营价值。书中关于“长期维护基金的投资回报分析”那一节，让我耳目一新。它提出了一种将未来不可预见的维修成本进行现值折算，并合理配置低风险金融产品的策略，这已经超出了传统会计的范畴，更像是一种结合了财务工程和风险管理的深度思考。这种前瞻性的思维，对于那些正处于快速扩张期、需要规划未来几十年资产健康度的管理层来说，无疑具有极高的参考价值。它教会的不是如何做账，而是如何利用会计语言，为企业的永续经营做好财务规划和风险隔离。

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我个人最欣赏这本书中对于“数字化转型与会计信息系统整合”的探讨。在当前这个技术快速迭代的时代，传统的基于手工或简单软件的记账模式已经远远落后。这本书不仅提到了云计算、大数据在物业财务管理中的应用潜力，更难能可贵的是，它给出了一个实用的路线图，指导我们如何评估现有ERP系统与新会计准则的兼容性，以及如何设计数据接口来实现运营数据到财务数据的无缝对接。特别是它对“智能发票识别与自动分录”的潜力分析，让我看到了未来财务部门可能实现的人力解放。它没有空泛地喊口号，而是提供了一些具体的技术选型标准和实施过程中的数据治理建议，这对于我们这些正在筹划系统升级的中大型物业公司来说，提供了非常宝贵的、可操作的指导意见，避免了我们走弯路。

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这本书的阅读体验，简直是一场流畅的思维导引之旅。我通常阅读专业书籍时，总容易在某个复杂的概念上卡住，需要反复阅读好几遍才能勉强理解。但《物业企业会计》的叙事逻辑非常清晰，它遵循着“业务流程→会计处理→报表反映→税务影响”的清晰路径，一步步引导读者构建完整的知识体系。举个例子，当它讲解预收物业费的确认时，不仅讲了确认时点，还详细阐述了不同确认方式对当期利润和递延收益的影响，以及这种选择如何影响税负的动态平衡。这种递进式的讲解，让原本晦涩的会计概念变得非常直观易懂，仿佛作者正坐在我旁边，用大白话给我做一对一辅导。我发现自己能够很快地将书中的理论知识应用到日常工作中去，不再需要频繁查阅厚厚的会计准则汇编，这本书本身就成了一个高效的知识库和工作手册。

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这本书简直是为我们这些在物业管理领域摸爬滚打多年的老兵量身定做的“武功秘籍”！我尤其欣赏它在成本核算那一块的细致入微。市面上很多财务书籍要么过于理论化，要么就是简单罗列一些会计准则，完全不接地气。但这本书不同，它深入探讨了物业服务中那些最让人头疼的成本构成，比如绿化养护的人工投入、保安巡逻的效率评估、公共能耗的摊销细则等等。作者显然是下了大功夫去研究实际案例的，书里提供的那些表格和核算模型，我直接套用到我们公司近期的季度报告里，立刻就发现了好几个原本被忽略的“隐形开支”大头。特别是关于差异分析的部分，它不仅仅告诉你“哪里出了问题”，更进一步指导你如何通过优化流程来从源头上控制成本，这对于我们这种需要精打细算、力求利润最大化的企业来说，简直是雪中送炭。读完这部分，感觉自己的财务视野瞬间开阔了不止一个层面，不再是单纯的记账员，而是真正能为决策层提供有力数据支持的参谋了。这本书的实操性，绝对是五星好评！

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