具体描述
即便是“有史以来最严厉的调控房价政策”，中国房价依然坚挺，甚至一路上扬。
中国的高房价道理何在？
作为商品的房地产与大部分人的居住需求如何协调？
政府的房地产调控将走向何方？
本书帮你厘清与房价有关的许多似是而非的问题：
■ 房价到底高不高？
■ 房地产市场到底是供不应求还是供过于求？
■ 房价收入比和购房能力是什么关系？
■ 为什么房价不涨租金涨？
■ 中国的房地产业是不是一个大泡沫？
■ 房地产市场的可持续性怎么样？
■ 真正有效的房价调控是什么样的？
作者简介
徐滇庆
加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。兼任北京大学、中山大学、香港科技大学、东北大学、西安交通大学、华中科技大学、东北财经大学等高校客座教授。加中金融学会顾问，中国留美经济学会学术委员，《中国经济评论》、《数量经济技术经济研究》等经济学杂志编辑。
曾任世界银行和亚洲开发银行顾问、长城金融研究所所长。
2003年获孙冶方经济学奖，2012年获张培刚发展经济学奖。著有《政府与经济发展》《世界格局与中国经济发展策略》《政府在经济发展中的作用》《房价与泡沫经济》《房价与物业税》《终结贫穷之路》《经济命脉系三农》《中国不怕》《看懂中国贫富差距》《房产税》等几十部专著。在北美、欧洲和中国大陆的学术杂志上发表数百篇论文。
李昕
2009年取得中山大学岭南学院世界经济专业博士学位。读博期间获国家留学基金委资助赴加拿大西安大略大学公派留学一年，现为北京大学中国经济研究中心博士后研究员。
目录信息
第1章 房价到底高不高 / / 1
1.1 评价房价的参照系 / / 2
1.2 决定房价的要素 / / 7
1.3 推动房价上涨的动力 / / 12
1.4 房价暴涨的转移效应 / / 15
1.5 导致房价下跌的原因 / / 18
1.6 房价下跌意味着什么 / / 22
第2章 人均住房面积 / / 25
2.1 为什么要关注城镇人均住房面积 / / 26
2.2 凭空而来的住房增量 / / 28
2.3 宏观统计和微观统计的区别 / / 29
2.4 拥有住房状态和户籍 / / 30
2.5 计算人均住房面积的次优方案 / / 32
2.6 城镇人均住房面积的长期预测 / / 36
第3章 供过于求还是供不应求 / / 39
3.1 是供不应求还是供过于求 / / 41
专题3-1 未来15年内的人口、就业变动趋势 / / 43
3.2 住房存量有多少 / / 44
3.3 城镇化加速提升了住房需求 / / 47
3.4 城镇住房需求预测 / / 53
3.5 长期态势，供不应求 / / 60
3.6 房价会下降吗 / / 63
3.7 空置房之谜 / / 66
第4章 房价收入比的困惑 / / 69
4.1 房价收入比引起的困惑 / / 70
4.2 “房价收入比”是怎么算出来的 / / 71
4.3 能不能横向比较世界各国的房价收入比 / / 76
4.4 房价收入比和购房能力之间的关系 / / 79
4.5 计算房价收入比的目的 / / 80
4.6 在统一标准下计算房价收入比 / / 82
专题4-1 各省房价收入比计算步骤 / / 93
第5章 房价不涨房租涨 / / 103
5.1 房租暴涨 / / 104
5.2 房租暴涨的原因 / / 106
5.3 租房好还是买房好 / / 107
5.4 是真实投资回报率还是名义投资回报率 / / 109
5.5 购租比与业主成本 / / 111
5.6 购租比的变化趋势 / / 114
5.7 应对房租暴涨的对策 / / 115
第6章 房地产泡沫经济 / / 117
6.1 被滥用的泡沫经济概念 / / 119
6.2 经济泡沫并不等于泡沫经济 / / 121
专题6-1 经济周期与泡沫经济 / / 123
专题6-2 泡沫经济的种类 / / 125
专题6-3 股票和房地产是泡沫经济的主要载体 / / 126
6.3 真实需求和投机需求 / / 127
专题6-4 投资与投机的区别 / / 130
6.4 泡沫经济的识别原则 / / 132
6.5 泡沫经济的正反馈机制 / / 134
6.6 治理泡沫经济优先于增加供给 / / 135
6.7 泡沫经济形成的过程 / / 137
6.8 泡沫经济形成的条件 / / 139
6.9 泡沫经济崩溃的条件 / / 140
6.10 为什么许多人热衷于泡沫经济 / / 142
6.11 房地产泡沫经济与银行的关系 / / 144
第7章 房地产市场的可持续性 / / 147
7.1 是否发放按揭贷款是评估房地产市场可持续性的重要指标 / / 148
7.2 银行发放按揭贷款的原则 / / 148
7.3 银行发放按揭贷款的极限“房价收入比” / / 150
7.4 决定购房能力的要素 / / 152
第8章 贫富差距恶化推高房价 / / 155
8.1 房地产市场乱象的根源在于贫富差距太大 / / 156
8.2 贫富差距日趋严重 / / 157
8.3 从四个角度观察贫富差距 / / 161
8.4 在三个层次上缩小贫富差距 / / 162
8.5 当前的税制具有鲜明的计划经济特色 / / 163
8.6 税制改革的基本思路 / / 165
8.7 改革税制是治理房地产市场的基础 / / 167
第9章 务必重视政策的边界 / / 169
9.1 任何政策都要有明确的边界 / / 170
9.2 政府政策中的控制变量和状态变量 / / 172
9.3 按收入划分购房者的边界 / / 174
专题9-1 中产家庭购房能力估算 / / 175
9.4 难道高收入群体不是老百姓？ / / 177
9.5 针对不同组别购房者制定不同政策 / / 179
9.6 各类住宅的边界划分 / / 181
9.7 划分边界要有定量基础 / / 182
第10章 限价的要害 / / 185
10.1 限房价的要害 / / 186
10.2 四种评估房价的方法 / / 186
专题10-1 四种房价评估法 / / 190
10.3 限房价的实践和教训 / / 196
10.4 限房价缺乏理论支持 / / 197
10.5 限价限价，骑虎难下 / / 201
10.6 限房价是开历史倒车 / / 203
第11章 限购，切莫捡了芝麻丢了西瓜 / / 205
11.1 高房价逼出的限购政策 / / 206
11.2 限购有没有理论根据 / / 209
11.3 限购是否有成功的先例 / / 211
11.4 限购的副作用 / / 213
11.5 切莫捡了芝麻丢了西瓜 / / 213
第12章 限户型，公平竞争 / / 217
12.1 土地资源配置与市场失灵 / / 218
12.2 招拍挂与豪宅 / / 219
12.3 供不应求情况下的公平 / / 221
12.4 限户型有利于中低收入家庭 / / 222
12.5 限户型促进公平竞争，有利于压低地价 / / 222
12.6 限户型的可行性 / / 225
第13章 房价调控是一项系统工程 / / 227
13.1 针对高房价打出的组合拳 / / 229
13.2 房地产市场的控制变量和状态变量 / / 231
13.3 房价调控是项系统工程 / / 233
13.4 为什么说房地产是国民经济的支柱 / / 234
13.5 国民经济系统的内在联系 / / 239
13.6 “肠梗阻”的必然性 / / 244
13.7 房价调控的目标 / / 248
13.8 苍白乏力的辩解 / / 249
13.9 打压房价切莫误伤内需 / / 250
13.10 托宾税：整治过度投机的利器 / / 251
13.11 托宾税是纠正房地产市场失灵的对策 / / 253
13.12 都市规划与房价 / / 255
13.13 牵牛要牵牛鼻子 / / 256
第14章 谁最害怕房产税 / / 259
14.1 房产税举步维艰 / / 260
14.2 开征房产税的目的 / / 263
14.3 征收房产税的法理基础 / / 265
14.4 房产税改革要点 / / 266
14.5 房产税制度设计 / / 268
14.6 房产税的边界 / / 271
14.7 房产税改革是税制改革的一部分 / / 274
14.8 按照公告房价开征房产税 / / 277
14.9 房产税与房价 / / 279
14.10 谁最害怕征收房产税 / / 280
第15章 廉租房非抓不可 / / 283
15.1 保障房大跃进，空谈误国 / / 284
15.2 偷天换日，浑水摸鱼 / / 288
15.3 商品房和廉租房的区别 / / 289
15.4 他山之石可以攻玉 / / 290
15.5 廉租房的资金来源 / / 293
15.6 廉租房到了非抓不可的关头 / / 298
第16章 经济适用房的产权界定 / / 301
16.1 经济适用房的来历 / / 302
16.2 围绕着经济适用房的争论 / / 303
16.3 什么是中产阶级的边界 / / 304
16.4 不能补贴中产阶级 / / 305
16.5 排队能排出什么来 / / 307
16.6 产权模糊，滋生寻租 / / 310
16.7 明确产权归属，加速经济适用房建设 / / 312
第17章 防范金融危机是当务之急 / / 315
17.1 房价是一个金融问题 / / 317
17.2 外部资金流对房市的冲击 / / 321
17.3 外资是不是只冲击中国一线城市的房价 / / 327
17.4 外资流入房地产市场是否可怕 / / 328
17.5 银行中的“堰塞湖” / / 330
17.6 居民存款的不稳定性 / / 337
17.7 防范金融危机，唯此为大 / / 340
参考文献 / / 343
· · · · · · (收起)
读后感
用户评价
这本书最让我感到受益匪浅的一点，是它关于房地产与经济增长之间关系的论述。作者认为，房地产并非仅仅是经济增长的附属品，而是在许多国家扮演着重要的引擎角色。他分析了房地产投资如何拉动相关产业的发展，例如建筑业、建材业、家具家电业等，以及房地产行业的繁荣如何带动地方财政收入的增加。然而，他也同时指出了过度依赖房地产可能带来的风险，例如经济结构单一化、资产泡沫化等问题。作者还探讨了如何引导房地产行业健康发展，使其更好地服务于实体经济，而非过度金融化。读到这里，我才真正理解了为什么许多国家都对房地产市场保持高度关注，因为它不仅仅关乎民生，更关乎整个国民经济的健康运行。这本书让我对“房地产”这个词汇的理解，从一个简单的住房概念，提升到了一个国家宏观经济战略层面的高度。
本书在讨论房地产的“保障”功能时，也涉及到了租赁市场的分析，这一点让我感到惊喜。以往我可能更关注“买房”，但作者指出，在一个成熟的房地产市场中，健康的租赁市场同样是满足居民住房需求、促进社会公平的重要组成部分。他分析了不同类型的租赁住房，例如长租公寓、人才公寓等，以及它们在满足不同群体需求方面的作用。他还探讨了租金管制、租户权益保障等政策如何影响租赁市场的稳定和发展。作者还对比了不同国家在发展租赁市场方面的经验，以及如何通过政策引导，鼓励机构化、专业化的租赁企业发展，从而提升租赁市场的服务水平和管理效率。这让我意识到，住房保障不仅仅是拥有产权，更包含了拥有一个安稳、舒适的居住环境，而租赁市场在其中扮演着不可或缺的角色。
这本书对“供应”部分的阐述同样鞭辟入里。我一直以为房地产供应就是开发商盖房子，然后卖出去，但作者的分析让我看到，土地供应的稀缺性、城市规划的长期性、以及国家宏观调控政策对房地产供应的影响力是多么巨大。他详细解释了土地招拍挂制度如何影响开发商的拿地成本和开发节奏，以及政府在城市更新、旧城改造方面的政策导向如何影响新增供应的类型和数量。我还学到了关于“住房供给弹性”的概念，即在一定时期内，价格变动能够引起住房供应量变化的程度。作者通过对比不同国家和地区的房地产市场，说明了供给弹性小的市场更容易受到价格波动的影响。此外，他分析了建筑成本、劳动力成本、以及开发商的融资成本对最终住房供应价格的传导机制，这使得我对于为何房价能够持续上涨有了更深层次的理解。这本书让我明白，房地产的供应并非一个简单的线性过程，而是受到多种政策、经济、社会因素的综合影响。
这本书的封面设计很吸引人，沉稳的蓝色调配以简洁的字体，给人一种专业且值得信赖的感觉。翻开扉页，我被前言中作者对于房地产市场复杂性的深刻洞察所打动。他没有流于表面地谈论房价的涨跌，而是试图剖析其背后驱动的深层经济逻辑，包括宏观经济政策、货币供应、人口结构变化、城市化进程等一系列相互关联的因素。我尤其感兴趣的是作者对“供求”二字的处理，这绝非简单的数量加减，而是包含了土地供应的政策限制、开发商的资金成本、建材价格的波动，以及消费者需求的购买力、信贷政策、社会心理预期等诸多维度。读着读着，我开始思考，我们习以为常的“买房”行为，在更大的经济图景下，究竟扮演着怎样的角色？它是否仅仅是个人资产配置的一部分，还是与国家的经济发展、社会稳定息息相关？作者在引言中提出的问题，如同一盏盏明灯，照亮了我之前对房地产市场模糊的认知，让我对接下来的内容充满了期待，希望能够从这本书中获得更系统、更深入的理解，从而能够更理性地看待和分析我们身边无处不在的房地产现象。
读完关于房地产税收政策的章节，我才意识到税收在房地产市场调控中的重要作用。作者详细阐述了契税、房产税、土地增值税等不同税种如何影响房地产的交易成本、持有成本以及投资回报率。他还对比了不同国家在房地产税收制度上的差异，以及这些差异对市场供求和资产配置的影响。更令我印象深刻的是，作者分析了税收政策在抑制投机、引导理性消费、以及增加政府财政收入方面的作用。但他同时也指出，税收政策的设计需要审慎，过重的税负可能抑制正常的住房需求，而过低的税负则可能助长投机行为。这本书让我认识到，税收不仅仅是一种财政收入的手段，更是一种有效的宏观经济调控工具，尤其是在房地产这样高度敏感的领域。
在阅读过程中，我尤其关注作者关于房地产市场周期性的分析。他并没有将市场周期简单地归结为“涨”与“跌”，而是将其与宏观经济周期、货币政策周期、甚至居民消费信心周期紧密联系起来。作者通过历史数据和案例，生动地展示了房地产市场是如何在繁荣期过度扩张，在衰退期出现调整的。他提出的“房地产金融周期”概念，以及信贷扩张对房价上涨的驱动作用，让我对金融因素在房地产市场中的核心地位有了更深刻的认识。他还分析了政策干预在熨平市场周期波动中的作用，但同时也警示了过度干预可能带来的负面效应。理解市场周期，对于我个人而言，不仅是在投资决策上有所帮助，更重要的是能够帮助我更冷静地看待房地产市场的波动，不被短期的涨跌所左右，而是从更长远的角度去审视其发展趋势。
书中对于城市化进程与房地产市场相互作用的分析，为我打开了新的视角。作者指出，随着大量人口从农村涌向城市，对住房的需求急剧增加，这为房地产市场提供了源源不断的动力。然而，他也深入分析了城市化过程中遇到的挑战，例如土地资源的约束、基础设施的配套、以及城市规划的科学性等，这些因素都会直接或间接影响房地产市场的供求关系和价格走势。他通过对比不同发展中国家和发达国家的城市化进程，说明了健康的城市化应该是一个循序渐进、与产业发展、人口承载能力相匹配的过程。他还提到了“逆城市化”现象，以及其对房地产市场可能带来的影响。这些分析让我意识到，理解房地产市场，必须将其置于更广阔的城市发展和人口迁徙的大背景下进行考察，而不能孤立地看待。
我对书中关于房地产金融和信贷政策的讨论印象尤为深刻。作者深入剖析了住房贷款利率、首付比例、以及信贷额度等因素如何直接影响购房者的购买能力，进而影响房地产市场的需求。他详细解释了央行货币政策如何通过影响信贷环境来传导至房地产市场，以及过度的信贷扩张如何助推资产泡沫。我还学到了关于“按揭贷款证券化”等金融工具在房地产市场中的应用，以及它们如何放大市场风险。作者还探讨了金融创新在房地产融资方面扮演的角色，以及如何防范金融风险的发生。读完这部分，我更加清晰地认识到，房地产市场与金融市场的联动关系是如此紧密，理解了金融政策，就等于抓住了影响房地产市场最关键的“牛鼻子”。
“保障”这一部分，更是这本书的亮点之一。我一直认为“保障性住房”是一个相对宏观的词汇，但在书中，作者将其具体化，分析了不同国家和地区在住房保障方面的模式，比如公租房、经济适用房、共有产权房等，并对这些模式的优缺点进行了比较。他深入探讨了保障性住房在解决中低收入群体住房困难方面所扮演的角色，以及其在稳定社会、促进公平方面的意义。更令我印象深刻的是，作者并没有简单地赞扬或批评某种保障模式，而是尝试分析其在实际操作中可能遇到的挑战，例如资金来源、建设效率、分配公平性以及市场化对接等问题。他还探讨了如何将保障性住房与市场化的住房供应体系有机结合，形成一个既能满足基本住房需求，又能鼓励市场活力的双轨制体系。读到这部分，我开始思考，在追求市场经济效益的同时，如何更好地体现社会公平和人文关怀，这可能是房地产发展中一个永恒的课题。
书中关于房地产供求的分析，让我对“需求”有了全新的认识。以往我可能只关注到刚需和改善型需求的数量，但作者将需求分解得更为细致，比如他深入探讨了投资性需求在不同经济周期下的变化，以及其对市场整体供求关系产生的放大效应。他还分析了不同年龄段、不同收入群体对于住房的差异化需求，这包括了对住房面积、地理位置、配套设施，甚至是对社区氛围的偏好。更让我眼前一亮的是，作者提到了“潜在需求”的概念，以及那些由于房价过高、信贷收紧等因素而暂时无法实现的需求，这些“压抑的需求”在特定条件下可能会集中爆发，对市场造成短期冲击。他用大量的图表和案例来说明这些理论，比如对比不同城市在人口流入、居民可支配收入增长与住房价格上涨之间的关系，清晰地展现了需求侧的复杂性。读到这里，我才意识到，理解房地产市场，不能仅仅看表面的交易量，更要深入挖掘隐藏在数据之下的各种动力和阻力，尤其是那些影响消费者购买决策的深层因素。
作者依然在把自己别的书里的东西复制粘贴过来，而且作者不知是故意还是无意的，把中国的“城市人均居住面积”和发达国家的“全国人均居住面积”相比，得出结论说中国人均房子面积太小，明显城乡房子大小明显不可比的好么……
作者依然在把自己别的书里的东西复制粘贴过来，而且作者不知是故意还是无意的，把中国的“城市人均居住面积”和发达国家的“全国人均居住面积”相比，得出结论说中国人均房子面积太小，明显城乡房子大小明显不可比的好么……
最先看的是第十四章的房产税，感觉作者提出的观点根本不切合实际，而且在我看来是很弱智的想法。首先，作者想按照公告房价征房产税，那如何公平的确定公告房价？其次，作者提到一个户口本30平米的免税额度，这已经不是杀富济贫的问题了，而是连同中产阶级一起杀了。还有作者希望企业税负从72%降到30%。。。后面没看，直接把书扔到书架上落灰。我只想和徐滇庆同志说，您都这么大岁数了，踏踏实实呆着别出来瞎折腾了
可以读一读，个别地方有点深
最先看的是第十四章的房产税，感觉作者提出的观点根本不切合实际，而且在我看来是很弱智的想法。首先，作者想按照公告房价征房产税，那如何公平的确定公告房价？其次，作者提到一个户口本30平米的免税额度，这已经不是杀富济贫的问题了，而是连同中产阶级一起杀了。还有作者希望企业税负从72%降到30%。。。后面没看，直接把书扔到书架上落灰。我只想和徐滇庆同志说，您都这么大岁数了，踏踏实实呆着别出来瞎折腾了
