具体描述
房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
住房制度是破译房地产运行的基因密码！
土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。
重磅推荐：
黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。
杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）
有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。
冯俊 （中国房地产业协会会长）
《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。
丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）
《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。
吴晓波（财经作家）
房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。
管清友（经济学家，投资人）
《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。
作者简介
夏磊
恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。
任泽平
恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。
目录信息
上篇 全球房地产：市场表现与制度基因
第一章中国香港为何深陷高房价困境 / 071
第一节经济高度繁荣，住房面临困境 / 073
第二节香港住房制度支柱 / 076
第三节
地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096
第二章英国房价何以刚性上涨 / 099
第一节高品质与高房价的共同体 / 101
第二节英国住房制度支柱 / 105
第三节
土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价
刚性上涨 / 130
第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135
第一节史上最长的房地产大牛市 / 137
第二节美国住房制度支柱 / 143
第三节
房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162
第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173
第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175
第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190
第三节日本住房制度支柱 / 194
第四节
泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的
副产品 / 214
第五章德国房价长期稳定之谜 / 217
第一节德国房地产市场奇迹 / 219
第二节德国住房制度支柱 / 221
第三节
房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237
第六章新加坡如何实现“居者有其屋” / 243
第一节高住房自有率奇迹 / 245
第二节新加坡住房制度支柱 / 247
第三节
如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268
下篇 中国房地产：制度建设与未来展望
第七章中国房地产70年简史 / 275
第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277
第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279
第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282
第四节中国房地产市场回顾与反思 / 285
第八章中国住房制度支柱 / 291
第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293
第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299
第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306
第四节租赁制度：进入租售并举新时代 / 312
第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316
第六节中国住房制度的反思 / 321
第九章中国房地产市场发展趋势 / 327
第一节未来中国房地产市场空间有多大 / 329
第二节当前房地产市场风险有多大 / 352
第三节未来行业集中度能有多高 / 361
第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363
第十章房地产税的国际经验与中国实践 / 389
第一节发达经济体房地产税怎么收 / 391
第二节房地产税能否替代土地出让收入 / 395
第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413
第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420
启示住房制度深度塑造房地产市场 / 427
第一节房地产过度金融化是风险之源 / 429
第二节土地供给是房价的直接决定因素 / 432
第三节税收是短期调节因素 / 435
第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436
第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438
参考文献
致谢
· · · · · · (收起)
读后感
书中对中国房地产的发展方向，主要参照国外，对比国外发达国家的房产税，具体应该怎么借鉴，是不是应该先要考虑到中国目前现状，难道要生搬硬套吗，国情也不一样，对现在的中国来说合适吗？，书中说房地产进去存量时代，但是房子还是主要集中在少数人手中，很多人对于房子还是...
评分这本书数据非常详细，考察了英国，德国，日本，美国，新加坡，香港，大陆的房地产市场百年的历史，内容宏大，数据详实，提供了很好的资料 作者们怀着居者有其屋的的情怀，高度赞扬新加坡和德国的模式，深刻反思香港的模式 要实现中国梦，居者有其屋是 必须实现的梦想，这是革命...
评分“国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。” 01 — 上半部分全面系统的全球重要房地产制度的资料，涉及到以下6个重要经...
评分“国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。” 01 — 上半部分全面系统的全球重要房地产制度的资料，涉及到以下6个重要经...
评分这本书数据非常详细，考察了英国，德国，日本，美国，新加坡，香港，大陆的房地产市场百年的历史，内容宏大，数据详实，提供了很好的资料 作者们怀着居者有其屋的的情怀，高度赞扬新加坡和德国的模式，深刻反思香港的模式 要实现中国梦，居者有其屋是 必须实现的梦想，这是革命...
用户评价
这本书的标题——《全球房地产》——本身就暗示着一种宏大的叙事和深刻的洞察力，而我正是被这种可能性所吸引。我期待的不是一本简单的投资指南，而是一部能够解释世界如何通过房地产来展现其经济、社会和文化脉搏的著作。我希望它能解答我心中长久以来的疑问：为什么有些城市能够成为全球性的房地产投资热点，吸引着来自世界各地的资金，而另一些城市却相对沉寂？书中是否会深入剖析汇率波动、资本流动、以及国际投资者的行为模式，是如何深刻影响不同国家房地产市场的？我尤其对那些新兴经济体，它们的房地产市场正经历着怎样的转型和挑战，以及这些转型又将如何影响全球的经济格局感到好奇。此外，我希望这本书能提供一些关于房地产行业在技术创新方面的最新进展，比如区块链技术在产权登记和交易过程中的应用，人工智能在房产评估和个性化推荐方面的潜力，以及智能家居和物联网技术如何改变我们的居住体验。这些前沿科技的发展，无疑将在未来重塑房地产行业的面貌，而我希望《全球房地产》能够为我揭示其中的奥秘。
评分我对《全球房地产》这本书的期待，更多地是出于一种探索未知和理解世界的渴望。我希望能从中看到，全球房地产市场是如何受到各种看似分散但又相互关联的因素影响的。例如，国际政治格局的变化、贸易战的风险、以及地缘政治的冲突，这些宏观因素是如何在背后悄无声息地影响着资本的流向，从而间接影响不同国家的房地产市场？我对于技术革新在房地产领域中的应用也格外关注，比如大数据分析如何帮助预测市场趋势，人工智能如何提升房产交易的效率，以及虚拟现实技术如何改变购房体验。这本书是否能够深入剖析这些技术趋势，并为我揭示未来的发展方向？此外，我也非常好奇，在一些发展中国家，房地产市场正经历着怎样的快速变迁，以及这些变迁又将如何影响全球经济的格局？我希望通过这本书，能够获得一种宏观的视角，理解房地产市场在全球化背景下的复杂性和多面性。
评分在我看来，一本真正的《全球房地产》书籍，不应该仅仅是关于买卖和投资，它更应该是一种关于人类社会发展、文化变迁以及经济运行规律的深刻洞察。我非常期待这本书能够帮助我理解，为什么在不同的国家和文化背景下，人们对“家”的定义以及居住空间的需求会有如此大的差异。例如，在一些强调家庭观念的文化中，大户型、多代同堂的居住模式是否更为普遍？而在一些更加注重个人空间和隐私的文化中，小户型、单身公寓又是否更受欢迎？此外，我也对环境因素在房地产市场中的作用感到好奇。气候变化、自然灾害频发以及对可持续发展的日益重视，这些因素将如何在不同地区影响房地产的选址、设计、建筑材料以及整体价值？这本书是否会提供一些关于绿色建筑、生态社区以及适应性设计的案例研究？我希望通过阅读这本书，能够建立起一个更全面、更深刻的全球房地产市场认知框架，理解其中的复杂性与联动性。
评分我对《全球房地产》的期待，更多地是源于我对宏观经济运行规律的好奇，以及对人类社会结构变迁的关注。我深信，房地产市场绝非孤立存在，它与经济周期、货币政策、财政政策、甚至是地缘政治局势都息息相关。我希望这本书能够提供一个清晰的框架，帮助我理解这些复杂的相互作用。例如，当全球主要央行调整利率时，不同国家和地区的房地产市场会做出怎样的反应？通货膨胀的压力是如何影响租金和房价的？政府出台的房地产调控政策，无论是限购、限贷还是税收调整，其短期和长期的效果又会有哪些差异？我也对全球范围内人口迁徙和城市化进程对房地产市场的影响感到浓厚兴趣。例如，气候变化是否正在导致人口向更适宜居住的地区迁移，从而催生新的房地产热点？新兴经济体中产阶级的崛起，又将如何驱动住宅需求的增长和物业类型的升级？我希望这本书能够深入探讨这些具有战略意义的问题，并提供有力的证据和分析来支持其观点。
评分在我看来，一本真正有价值的关于房地产的书籍，绝不应该止步于枯燥的数据堆砌和冰冷的市场分析，它应该能够触及更深层次的社会人文议题，并且《全球房地产》似乎正在朝这个方向努力。我迫切地想知道，作者是如何将不同国家看似孤立的房地产现象，编织成一个相互关联、相互影响的全球性网络。我想看到，书中是否探讨了诸如“资产泡沫”的形成与破裂机制，以及不同国家在应对这一挑战时所采取的策略及其成效。更吸引我的是，这本书是否会深入分析人口老龄化、生育率下降等长期社会趋势，是如何影响全球范围内的住房需求和房屋类型偏好的。例如，日本的“空屋”问题，以及一些欧洲国家针对年轻家庭购房的激励政策，这些都让我感到非常着迷。此外，我也非常关注可持续发展和绿色建筑理念在全球房地产市场中的渗透程度。是否有一些国家已经将环保标准置于核心地位，而这又如何影响了建筑成本、能源效率以及整体的物业价值？我希望作者能够提供一些具体的案例研究，让我们能够直观地感受到这些宏观趋势在微观层面的具体体现。这本书是否也触及了城市化进程的最新动态，比如“超级城市”的崛起，以及由此带来的基础设施建设、公共服务和社会融合的挑战？这些都是我作为一名对未来城市形态充满好奇的读者，所极其关注的。
评分我一直认为，一本关于房地产的书籍，如果仅仅停留在“在哪里买能赚钱”的层面，那就未免过于肤浅。我更希望看到的是，它能够深入探究房地产与社会、文化、以及人类生活方式之间的深层联系。《全球房地产》这本书，如果能做到这一点，那将是我非常期待的。我希望它能够探讨不同文化背景下，人们对于“家”的定义和居住习惯的差异。例如，集体主义文化和个人主义文化对住宅设计、社区规划以及邻里关系有着怎样的影响？我想了解，在一些亚洲国家，家庭的代际居住模式是如何影响房屋的规模和布局的，而在一些西方国家，个人隐私和独立空间又是如何被置于优先地位的。此外，我也对科技发展如何改变我们的居住体验感到好奇。智能家居、远程办公、以及新兴的共享居住模式，这些都正在颠覆传统的居住观念，而我希望《全球房地产》能够提供一些前瞻性的观察和分析。这本书是否会触及到房地产与城市文化、历史风貌的保护之间的关系？例如，在历史悠久的欧洲城市，如何在保护文化遗产的同时，又满足现代化的居住需求？这些都是我非常感兴趣的议题。
评分我之所以对《全球房地产》这部作品充满了好奇和期待，很大程度上是因为我一直相信，房地产市场不仅仅是经济的晴雨表，更是社会变迁的活化石。我希望这本书能够展现出，在不同的文化土壤和历史进程中，房地产是如何承载着人们的梦想、情感和生活方式。我尤其想知道，作者是如何将那些看似地域性极强的房地产现象，提炼出具有普适性的规律和洞见。例如，在中国快速的城市化进程中，住宅需求的爆炸式增长是如何驱动房地产行业的飞速发展，又带来了哪些社会问题？而在欧洲一些老牌发达国家，如何通过精细的城市规划和历史保护，在满足现代居住需求的同时，保留其独特的城市风貌？此外，我对于新兴技术，例如共享经济模式在房地产领域的应用，以及区块链技术如何可能重塑房地产的产权登记和交易流程，也充满了浓厚的兴趣。这本书是否能为我揭示这些前沿趋势，并提供一些具体的案例分析，让我能够更好地理解房地产行业未来的发展方向。
评分我对《全球房地产》的期待，更在于它能够提供一种跨学科的视角，将房地产市场置于更广阔的经济、社会、文化和技术背景下进行审视。我希望这本书能够帮助我理解，诸如城市化进程、人口结构变化（如老龄化和少子化）、以及全球化趋势等宏观因素，是如何深刻影响不同国家和地区的房地产市场。我尤其想知道，当一个国家的人口结构发生显著变化时，例如年轻人口比例下降，这会对房地产需求、房屋类型、甚至社区规划产生怎样的连锁反应？同样，我对于技术创新，特别是信息技术和人工智能，如何重塑房地产行业的各个环节感到十分好奇。从房产交易的数字化，到智能家居的应用，再到房地产数据的分析和预测，这些技术进步将如何改变我们购房、租房、以及居住的方式？这本书是否会深入探讨这些趋势，并提供一些具体的案例和前瞻性的预测？此外，我希望它能触及到房地产市场的周期性波动，以及不同国家在应对经济衰退或繁荣时，房地产市场的不同表现。
评分当我看到《全球房地产》这个书名时，我脑海中立刻浮现出无数个关于全球房地产市场的疑问和场景。我希望这本书能够为我一一解答。例如，我一直对不同国家房地产市场的监管体系和法律框架感到好奇。为何有些国家的房地产市场高度透明，交易流程规范，而另一些国家则相对混乱，存在较高的风险？书中是否会深入分析不同国家在土地所有权、产权登记、以及合同法等方面的差异，以及这些差异如何影响外国投资者的决策？我也对全球范围内的房地产泡沫现象及其成因感兴趣。是什么样的经济和社会因素，导致某些国家或地区的房地产价格在短期内急剧膨胀，最终又往往以泡沫破裂告终？这本书是否会提供一些案例研究，帮助我们理解这些泡沫的形成机制和应对策略？此外，我希望这本书能够触及到房地产与可持续发展之间的关系。在全球气候变化日益严峻的背景下，绿色建筑、能源效率以及生态城市的发展，在不同国家和地区的房地产市场中扮演着怎样的角色？这些新兴趋势又将如何影响未来的房地产价值？
评分作为一名对世界各地房地产市场现状和未来趋势一直抱有浓厚兴趣的普通读者，我最近有幸接触到了一本名为《全球房地产》的书籍。尽管我还没有机会深入细读，但仅仅是粗略翻阅，就已经让我对它所蕴含的巨大信息量和前瞻性洞察力感到震撼。我之所以如此期待，是因为我一直相信，理解不同国家和地区的房地产市场，不仅仅是关于投资回报率的问题，更关乎社会经济发展、人口结构变迁、文化价值观差异以及地缘政治格局的深层联动。我希望这本书能够提供一个宏观的视角，帮助我理解为何在一些地区，住房需求如火如荼，价格持续飙升，而另一些地区却面临着库存过剩、价值下跌的困境。我想了解，是什么样的经济驱动力，诸如利率政策、通货膨胀、就业率、科技发展（例如远程办公的普及对城市中心的影响）等，在悄无声息地塑造着全球的房地产版图。同时，我也对那些非经济因素，例如政府的土地政策、城市规划、环境保护条例、甚至历史遗迹的保护，如何在特定区域的房地产市场中扮演关键角色感到好奇。这本书似乎承诺将这些复杂而庞杂的因素融会贯通，为我描绘出一幅清晰而富有逻辑的全球房地产图景。我渴望从中学习到如何辨别市场的潜在风险与机遇，如何理解不同文化背景下人们对“家”的定义和居住偏好的差异，以及技术革新将如何颠覆传统的房地产交易模式和物业管理方式。
评分一切回归到基本消费属性
评分2020年 第23本 对想要炒房的朋友建议仔细研读还是很有借鉴意义的，不过目前这个时间再去炒房恐怕有点晚吧！
评分书的精华仍然是在导论部分。研究的框架合理，数据也非常扎实。但全球市场研究得出的结论——“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，毫无疑问是句废话。而且任何离开国家宏观经济历史背景而单论地产制度的论述，都是片面的。让美国，日本，香港再选择一次，他们是否有空间做出别的选择，这才是通过别国问题，反观中国市场当前应该做何抉择的关键。提出的建言“人地挂钩，金融稳定”，前四个字陆铭教授在《大国大城》中早有高明论述，后四个字则更多取决于整体环境，而不是单从地产市场出发决定。夏磊和任老板的研究精华还是在《房地产周期》中。
评分基本面（人口和土地）和流动性（制度和货币）
评分导论部分基本就概括了，不失为一本值得看看的书，主要是开拓眼界
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