具體描述
中國房地産開發手法，開發商地域不同所形成的派彆也不同，不同派彆企業的開發風格、項目特點和産品形式及社區文化差彆很大。地産人做項目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中國房地産開發商，研究開發商自身的商業文化特點和企業風格等主觀因素；第二是對房地産開發流程的全過程有詳細瞭解。第三是做具體的前期市場研究，即宏觀市場背景、所在城市、地處區域、區域的區位、地塊特點、客戶研究、競爭樓盤研究，第四步是做項目整體的經濟測算。
項目開發的前期分析是決定樓盤成功銷售與否的重要環節，本書圈定瞭房地産前期市場分析研究的工作框架，以一個樓盤如何能最大程度找到準確項目定位並形成最終適閤的産品為齣發點，對前期研究工作做分步論述，具體來說，是從“地産項目的前期分析研究的工作如何分步進行，最新理論有哪些，每一步的工作細節是什麼以及在每一步裏的注意事項是什麼”而環環相扣論述下來的。本書旨在為地産策劃人做項目前期分析研究提供一個完整的邏輯框架和詳細的工作步驟。
作者簡介
中匯城控股（集團）有限公司以助力建設城市新中心或主題副中心為已任，形成瞭以商貿物流為引擎，以商業配套、文化配套、教育醫療、休閑旅遊配套及大型住區等為組閤蜂巢的綜閤投資建設模式。集團秉承“誠信、共贏、協作、創新”的經營理念，始終把培育市場和為客戶創造價值、為區域經濟發展服務放在首位。
目錄資訊
一、如何解讀當下開發商企業戰略
二、中國地産企業經營哲學的地域基因
三、區域企業群發展的3 個分析指標
四、中國地産企業群發展戰略
第一章 房地産項目全程策劃流程
第一節 房地産項目策劃前期可行性研究流程
一、可行性研究的三個工作階段
二、可行性研究的7項基本內容
三、可行性研究的5個步驟
第二節 房地産項目全程策劃的工作階段劃分
一、三種房地産項目策劃基本類型
二、房地産項目全程策劃的主要內容
三、房地産項目全程策劃七個特性
四、房地産項目全程策劃的價值
第二章 宏觀指標分析過程
第一節 宏觀經濟分析
一、宏觀經濟分析技巧
二、宏觀經濟分析的8個模塊分析
第二節 宏觀政策分析技巧
技巧1：按類梳理房地産政策
技巧2：梳理房地産政策的多元主體
技巧3：更現實的分析房地産市場政策影響
第三節 宏觀市場分析
一、周期規律是市場行情的本質
二、房地産周期與宏觀經濟周期緊密相關
三、房地産市場基本麵分析內容與重點
四、房地産項目區域市場供求分析
五、地塊研究是前期綜閤分析關鍵之一
第四節 房地産行業宏觀分析常用錶格
第三章 常規市場調研的做法
第一節 市場調研常規步驟
一、將地産決策問題具化為調研問題
二、地産調研目的體係設計
三、地産策劃中的5 個調研注意事項
四、確定地産調研地域範圍的2種方法
五、確定地産調研地域範圍的方法
六、地産策劃調研常用的四類調研方法
七、地産調研常用的分析方法
八、召開地産調研項目會
九、用地産邏輯問題樹解決調研問題
十、踩盤調研方法與技巧
十一、目標客戶策劃調研的三個要求
十二、用客戶調研構建項目價值體係的步驟
第二節 市場調研分析的分析對象
一、財務分析
二、社會效益分析
三、生態效益分析
四、風險經濟分析
第三節 房地産常規調研常用錶格
一、商業市場調研模闆
二、寫字樓市場調研模闆
三、住宅市場調研模闆
四、調查問捲模闆
第四章 前期客戶研究
第一節 客戶研究的基本方法
一、客戶研究要解決的三個問題
二、研究客戶需求的四種方法
三、不同客戶人群需求改變項目需求點
四、初步客戶研究可形成的2 個成果
第二節 訪談式客戶研究辦法
一、客戶研究訪談分類
二、訪談問題的結構化設置
三、訪談中的兩種提問方式技巧
第三節 客戶細分研究方法
一、客戶細分的兩個價值
二、客戶細分的四個維度
三、地産項目九類客戶細分指標
四、八大客戶群體特徵描述
第四節 如何尋找潛在客戶
一、潛在客戶細分研究步驟
二、潛在客戶細分群體描述
三、潛在客戶細分群體人口背景統計的6個內容
四、潛在客戶細分群體購房行為特徵分析的五個方麵
第五章 競爭産品分析
第一節 競爭産品分析內容及流程
一、競爭産品分析作用
二、競爭産品分析的內容和工作重點
三、競爭産品分析流程中的模型及方法
四、競爭産品分析案例演示
五、競爭産品監測
六、區域競爭産品分析框架
第二節 産品組閤分析模型及方法
一、産品組閤內容
二、不同群體的産品組閤不同
第六章 房地産項目經濟測算
第一節 經濟測算的概況
一、經濟測算的基本步驟
二、經濟測算基本概念
三、投資估算的要求及必要性
第二節 項目開發成本估算
一、開發項目總投資
二、項目總成本的12項費用
第三節 地産項目利潤測算
一、掌握項目定價方法
二、確定租售價格
三、經營收入估算
四、稅金估算
五、投資資金來源分析
六、資金籌措與使用計劃
七、藉款還本付息估算
八、財務評價指標
第四節 地産項目的不確定性分析
一、敏感性分析
二、盈虧平衡分析
第五節 經濟測算常用錶格
· · · · · · (收起)
讀後感
用戶評價
坦白講，我對專業書籍的耐心通常有限，但這本書在引人入勝方麵做得非常齣色。它沒有采取枯燥的教科書式的陳述，而是通過大量模擬的場景和反問式的引導，不斷激發讀者的批判性思維。我試著在腦海中代入不同的投資情境，並根據書中所設定的分析路徑進行推演，發現這種“內化”學習的效果遠超死記硬背。特彆是對“機會成本”和“風險平移”在前期調研階段的應用闡述，角度新穎且極具操作性。這本書似乎在潛移默化地培養一種“反直覺”的分析能力，教導讀者如何識彆那些市場主流視而不見的潛在陷阱與高迴報區域。
评分初次接觸這本書時，我最大的感受是其敘事的節奏感和邏輯的連貫性，這在同類專業書籍中是相當難得的。它似乎有一條清晰的主綫貫穿著從市場萌芽到初步介入的全過程，避免瞭專業術語的堆砌和信息點的碎片化。我注意到它在闡述每一個分析工具或評估方法時，都非常注重理論與實戰之間的橋梁搭建，這對於我們這些希望將知識轉化為實際操作能力的人來說，無疑是極大的福音。這本書沒有停留在告訴我們“做什麼”的層麵，而是更深入地探討瞭“為什麼這麼做”以及“如何驗證這個做法的有效性”。那種對決策過程的步步緊逼，仿佛作者正坐在旁邊，手把手地帶著你穿越市場的迷霧，去尋找那個最可靠的信號源。它展現齣的那種冷靜、理性和近乎偏執的細節關注，令人印象深刻。
评分這本書的裝幀和紙張質感，給人的感覺就非常“硬核”，符閤它所承載的內容的嚴肅性。我翻閱到其中一些關於區域價值重估的章節時，立即被那種對城市肌理和人口遷移趨勢的宏觀把握所吸引。它似乎跳齣瞭單純的財務測算，將更多關注點放在瞭社會學和地理學的交叉領域，這使得其市場分析維度變得異常立體和深刻。這種多維度的透視，遠超齣瞭普通投資指南的範疇，它探討的是如何“預判”城市下一階段的發展方嚮，而不是被動地“反應”當前的政策或熱點。對於一個渴望建立獨立判斷體係的讀者來說，書中提供的這種思考框架，比具體的案例本身可能更有價值，因為它提供瞭一種長期適用的方法論。
评分這本厚重的案頭書，光是翻開扉頁，就能感受到作者在房地産領域深厚的功力與一絲不苟的職業精神。盡管我還沒來得及深入研讀每一個章節的詳盡數據和復雜模型，但從其清晰的目錄結構和嚴謹的排版上，我已經能預見它在構建係統化思維方麵的巨大價值。它顯然不是那種浮光掠影、隻談宏觀趨勢的“雞湯”讀物，而是直指核心，專注於那些決定項目生死存亡的關鍵節點。我尤其期待它對早期市場調研深層次邏輯的剖析，那種從海量信息中提煉齣決定性因素的能力，纔是真正區分“操盤手”與“紙上談兵者”的分水嶺。這本書的份量和深度，預示著它需要讀者投入大量時間和精力去消化吸收，它更像是一份需要反復研讀的專業手冊，而非茶餘飯後的消遣讀物。光是那種麵對復雜市場變量時，如何進行有效拆解和量化評估的思路，就足以讓人感受到其沉甸甸的專業分量。
评分從一個資深從業者的角度來看，市麵上許多分析書籍往往在細節的打磨上有所欠缺，但在我的初步印象中，這本著作展現齣對細節近乎苛刻的控製力。它對於數據采集的標準化流程、不同口徑數據的交叉驗證方法，以及如何應對信息不對稱所帶來的偏差，都有著詳盡的描述。這種對“過程可靠性”的強調，恰恰是項目前期風險控製的基石。它傳遞齣的信息是：一個漂亮的後期包裝掩蓋不瞭前期紮實的市場洞察力不足。這本書更像是一套成熟的內控審計流程圖，確保每一個進入決策鏈條的信息都是經過層層篩選和檢驗的。讀完它，我們需要的可能不是記住幾個結論，而是內化一套“不信任所有初始信息，直到你驗證它們為止”的職業習慣。
评分算是入門級彆好書，理論係統，不說是不是標準化的東西，是不是可以適用於各個公司各個項目，單從體係化上，就遠勝於你自己在一邊苦哈哈的整理，少走一些彎路子。地産類的專業知識體係的書很少，行業要求更多的是經驗，可殊不知經驗也是在客觀理論的基礎上形成的正確認知。厚厚的一本，理論和實踐相結閤，不會覺得枯燥，還是值得推薦。
评分算是入門級彆好書，理論係統，不說是不是標準化的東西，是不是可以適用於各個公司各個項目，單從體係化上，就遠勝於你自己在一邊苦哈哈的整理，少走一些彎路子。地産類的專業知識體係的書很少，行業要求更多的是經驗，可殊不知經驗也是在客觀理論的基礎上形成的正確認知。厚厚的一本，理論和實踐相結閤，不會覺得枯燥，還是值得推薦。
评分算是入門級彆好書，理論係統，不說是不是標準化的東西，是不是可以適用於各個公司各個項目，單從體係化上，就遠勝於你自己在一邊苦哈哈的整理，少走一些彎路子。地産類的專業知識體係的書很少，行業要求更多的是經驗，可殊不知經驗也是在客觀理論的基礎上形成的正確認知。厚厚的一本，理論和實踐相結閤，不會覺得枯燥，還是值得推薦。
评分2分給錶格。
评分乾貨又餘，創意為零。
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