具体描述
中国房地产开发手法，开发商地域不同所形成的派别也不同，不同派别企业的开发风格、项目特点和产品形式及社区文化差别很大。地产人做项目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中国房地产开发商，研究开发商自身的商业文化特点和企业风格等主观因素；第二是对房地产开发流程的全过程有详细了解。第三是做具体的前期市场研究，即宏观市场背景、所在城市、地处区域、区域的区位、地块特点、客户研究、竞争楼盘研究，第四步是做项目整体的经济测算。
项目开发的前期分析是决定楼盘成功销售与否的重要环节，本书圈定了房地产前期市场分析研究的工作框架，以一个楼盘如何能最大程度找到准确项目定位并形成最终适合的产品为出发点，对前期研究工作做分步论述，具体来说，是从“地产项目的前期分析研究的工作如何分步进行，最新理论有哪些，每一步的工作细节是什么以及在每一步里的注意事项是什么”而环环相扣论述下来的。本书旨在为地产策划人做项目前期分析研究提供一个完整的逻辑框架和详细的工作步骤。
作者简介
中汇城控股（集团）有限公司以助力建设城市新中心或主题副中心为已任，形成了以商贸物流为引擎，以商业配套、文化配套、教育医疗、休闲旅游配套及大型住区等为组合蜂巢的综合投资建设模式。集团秉承“诚信、共赢、协作、创新”的经营理念，始终把培育市场和为客户创造价值、为区域经济发展服务放在首位。
目录信息
一、如何解读当下开发商企业战略
二、中国地产企业经营哲学的地域基因
三、区域企业群发展的3 个分析指标
四、中国地产企业群发展战略
第一章 房地产项目全程策划流程
第一节 房地产项目策划前期可行性研究流程
一、可行性研究的三个工作阶段
二、可行性研究的7项基本内容
三、可行性研究的5个步骤
第二节 房地产项目全程策划的工作阶段划分
一、三种房地产项目策划基本类型
二、房地产项目全程策划的主要内容
三、房地产项目全程策划七个特性
四、房地产项目全程策划的价值
第二章 宏观指标分析过程
第一节 宏观经济分析
一、宏观经济分析技巧
二、宏观经济分析的8个模块分析
第二节 宏观政策分析技巧
技巧1：按类梳理房地产政策
技巧2：梳理房地产政策的多元主体
技巧3：更现实的分析房地产市场政策影响
第三节 宏观市场分析
一、周期规律是市场行情的本质
二、房地产周期与宏观经济周期紧密相关
三、房地产市场基本面分析内容与重点
四、房地产项目区域市场供求分析
五、地块研究是前期综合分析关键之一
第四节 房地产行业宏观分析常用表格
第三章 常规市场调研的做法
第一节 市场调研常规步骤
一、将地产决策问题具化为调研问题
二、地产调研目的体系设计
三、地产策划中的5 个调研注意事项
四、确定地产调研地域范围的2种方法
五、确定地产调研地域范围的方法
六、地产策划调研常用的四类调研方法
七、地产调研常用的分析方法
八、召开地产调研项目会
九、用地产逻辑问题树解决调研问题
十、踩盘调研方法与技巧
十一、目标客户策划调研的三个要求
十二、用客户调研构建项目价值体系的步骤
第二节 市场调研分析的分析对象
一、财务分析
二、社会效益分析
三、生态效益分析
四、风险经济分析
第三节 房地产常规调研常用表格
一、商业市场调研模板
二、写字楼市场调研模板
三、住宅市场调研模板
四、调查问卷模板
第四章 前期客户研究
第一节 客户研究的基本方法
一、客户研究要解决的三个问题
二、研究客户需求的四种方法
三、不同客户人群需求改变项目需求点
四、初步客户研究可形成的2 个成果
第二节 访谈式客户研究办法
一、客户研究访谈分类
二、访谈问题的结构化设置
三、访谈中的两种提问方式技巧
第三节 客户细分研究方法
一、客户细分的两个价值
二、客户细分的四个维度
三、地产项目九类客户细分指标
四、八大客户群体特征描述
第四节 如何寻找潜在客户
一、潜在客户细分研究步骤
二、潜在客户细分群体描述
三、潜在客户细分群体人口背景统计的6个内容
四、潜在客户细分群体购房行为特征分析的五个方面
第五章 竞争产品分析
第一节 竞争产品分析内容及流程
一、竞争产品分析作用
二、竞争产品分析的内容和工作重点
三、竞争产品分析流程中的模型及方法
四、竞争产品分析案例演示
五、竞争产品监测
六、区域竞争产品分析框架
第二节 产品组合分析模型及方法
一、产品组合内容
二、不同群体的产品组合不同
第六章 房地产项目经济测算
第一节 经济测算的概况
一、经济测算的基本步骤
二、经济测算基本概念
三、投资估算的要求及必要性
第二节 项目开发成本估算
一、开发项目总投资
二、项目总成本的12项费用
第三节 地产项目利润测算
一、掌握项目定价方法
二、确定租售价格
三、经营收入估算
四、税金估算
五、投资资金来源分析
六、资金筹措与使用计划
七、借款还本付息估算
八、财务评价指标
第四节 地产项目的不确定性分析
一、敏感性分析
二、盈亏平衡分析
第五节 经济测算常用表格
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读后感
用户评价
从一个资深从业者的角度来看，市面上许多分析书籍往往在细节的打磨上有所欠缺，但在我的初步印象中，这本著作展现出对细节近乎苛刻的控制力。它对于数据采集的标准化流程、不同口径数据的交叉验证方法，以及如何应对信息不对称所带来的偏差，都有着详尽的描述。这种对“过程可靠性”的强调，恰恰是项目前期风险控制的基石。它传递出的信息是：一个漂亮的后期包装掩盖不了前期扎实的市场洞察力不足。这本书更像是一套成熟的内控审计流程图，确保每一个进入决策链条的信息都是经过层层筛选和检验的。读完它，我们需要的可能不是记住几个结论，而是内化一套“不信任所有初始信息，直到你验证它们为止”的职业习惯。
初次接触这本书时，我最大的感受是其叙事的节奏感和逻辑的连贯性，这在同类专业书籍中是相当难得的。它似乎有一条清晰的主线贯穿着从市场萌芽到初步介入的全过程，避免了专业术语的堆砌和信息点的碎片化。我注意到它在阐述每一个分析工具或评估方法时，都非常注重理论与实战之间的桥梁搭建，这对于我们这些希望将知识转化为实际操作能力的人来说，无疑是极大的福音。这本书没有停留在告诉我们“做什么”的层面，而是更深入地探讨了“为什么这么做”以及“如何验证这个做法的有效性”。那种对决策过程的步步紧逼，仿佛作者正坐在旁边，手把手地带着你穿越市场的迷雾，去寻找那个最可靠的信号源。它展现出的那种冷静、理性和近乎偏执的细节关注，令人印象深刻。
坦白讲，我对专业书籍的耐心通常有限，但这本书在引人入胜方面做得非常出色。它没有采取枯燥的教科书式的陈述，而是通过大量模拟的场景和反问式的引导，不断激发读者的批判性思维。我试着在脑海中代入不同的投资情境，并根据书中所设定的分析路径进行推演，发现这种“内化”学习的效果远超死记硬背。特别是对“机会成本”和“风险平移”在前期调研阶段的应用阐述，角度新颖且极具操作性。这本书似乎在潜移默化地培养一种“反直觉”的分析能力，教导读者如何识别那些市场主流视而不见的潜在陷阱与高回报区域。
这本厚重的案头书，光是翻开扉页，就能感受到作者在房地产领域深厚的功力与一丝不苟的职业精神。尽管我还没来得及深入研读每一个章节的详尽数据和复杂模型，但从其清晰的目录结构和严谨的排版上，我已经能预见它在构建系统化思维方面的巨大价值。它显然不是那种浮光掠影、只谈宏观趋势的“鸡汤”读物，而是直指核心，专注于那些决定项目生死存亡的关键节点。我尤其期待它对早期市场调研深层次逻辑的剖析，那种从海量信息中提炼出决定性因素的能力，才是真正区分“操盘手”与“纸上谈兵者”的分水岭。这本书的份量和深度，预示着它需要读者投入大量时间和精力去消化吸收，它更像是一份需要反复研读的专业手册，而非茶余饭后的消遣读物。光是那种面对复杂市场变量时，如何进行有效拆解和量化评估的思路，就足以让人感受到其沉甸甸的专业分量。
这本书的装帧和纸张质感，给人的感觉就非常“硬核”，符合它所承载的内容的严肃性。我翻阅到其中一些关于区域价值重估的章节时，立即被那种对城市肌理和人口迁移趋势的宏观把握所吸引。它似乎跳出了单纯的财务测算，将更多关注点放在了社会学和地理学的交叉领域，这使得其市场分析维度变得异常立体和深刻。这种多维度的透视，远超出了普通投资指南的范畴，它探讨的是如何“预判”城市下一阶段的发展方向，而不是被动地“反应”当前的政策或热点。对于一个渴望建立独立判断体系的读者来说，书中提供的这种思考框架，比具体的案例本身可能更有价值，因为它提供了一种长期适用的方法论。
干货又余，创意为零。
算是入门级别好书，理论系统，不说是不是标准化的东西，是不是可以适用于各个公司各个项目，单从体系化上，就远胜于你自己在一边苦哈哈的整理，少走一些弯路子。地产类的专业知识体系的书很少，行业要求更多的是经验，可殊不知经验也是在客观理论的基础上形成的正确认知。厚厚的一本，理论和实践相结合，不会觉得枯燥，还是值得推荐。
2分给表格。
算是入门级别好书，理论系统，不说是不是标准化的东西，是不是可以适用于各个公司各个项目，单从体系化上，就远胜于你自己在一边苦哈哈的整理，少走一些弯路子。地产类的专业知识体系的书很少，行业要求更多的是经验，可殊不知经验也是在客观理论的基础上形成的正确认知。厚厚的一本，理论和实践相结合，不会觉得枯燥，还是值得推荐。
干货又余，创意为零。
