物业管理实务（上） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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出版者:中山大学

作者:陈德豪等

出品人:

页数:418

译者:

出版时间:2000-12

价格:19.80元

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isbn号码:9787306015426

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物业管理实务（上）：构建和谐社区的基石 这本《物业管理实务（上）》并非一本泛泛而谈的管理学教科书，而是一部深入社区肌理、聚焦实际操作的实战指南。它旨在为物业管理从业者、社区管理者、房地产开发商以及所有关心社区发展与居住品质的读者，提供一套系统、全面且可操作的知识体系，为建设安全、宜居、和谐的现代社区打下坚实的基础。 本书的上部，重点聚焦于物业管理的核心职能与基础运营，从宏观的政策法规视角切入，逐步深入到具体的执行层面，层层剥茧，揭示了物业管理“为何做”与“如何做”的内在逻辑。 一、 物业管理的法律法规与政策导向：规矩是发展的基石 我们深知，任何一项事业的健康发展，都离不开清晰的法律框架与明确的政策指引。《物业管理实务（上）》在开篇便系统梳理了我国物业管理相关的法律法规体系，从《民法典》中关于建筑物区分所有权、物业服务合同的规定，到《物业管理条例》及其配套规章，再到各地方政府出台的实施细则，都做了详尽的解读。这部分内容并非枯燥的法条堆砌，而是结合实际案例，分析法律法规在物业管理实践中的具体应用，帮助读者理解权利与义务的边界，规避法律风险，提高依法依规开展物业服务的意识和能力。 同时，本书也探讨了国家及地方政府在物业管理领域的政策导向，例如关于老旧小区改造、绿色物业建设、智慧社区发展等方面的鼓励性政策，帮助读者把握行业发展趋势，将政策优势转化为服务优势，实现可持续发展。 二、 物业服务企业与组织架构：高效运作的神经中枢 一个高效的物业服务企业，是提供优质服务的组织保障。《物业管理实务（上）》深入剖析了物业服务企业的组织架构设计。从成立一家物业服务企业所需的注册、资质审批，到企业内部各部门的设置，如行政管理部、工程技术部、客户服务部、财务部、安全管理部等，以及各部门的主要职责、岗位设置、人员配备等，都进行了细致的阐述。 本书特别强调了组织架构的动态优化，以及如何根据企业规模、服务项目、发展阶段等因素，灵活调整组织结构，提升管理效率。同时，对于人力资源管理、员工培训、绩效考核等内容，也提供了实用的方法和工具，帮助企业打造一支专业、敬业、服务意识强的物业管理团队。 三、 物业服务合同的签订与履行：承诺与责任的双重保障 物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会）之间权利义务的法律凭证，是规范双方关系、保障服务质量的核心。《物业管理实务（上）》将物业服务合同的签订与履行作为重点篇章。 在合同签订部分，本书详细讲解了物业服务合同的主要构成要素，如服务范围、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等，并提供了合同范本的分析和解读，提示在合同谈判和签订过程中需要注意的关键事项，例如服务标准的量化、收费方式的合理性、争议解决机制的明确等。 在合同履行部分，本书重点围绕合同约定的服务内容，深入探讨了各项物业服务的具体操作流程和管理要点。这包括但不限于： 房屋共用部位共用设施设备的维护与保养： 从日常巡检、定期检查到专项维修，详细介绍了电梯、给排水、供配电、消防、安防等系统的维护技术要求、操作规程及应急处理方案，强调预防性维修的重要性。 环境保洁与绿化养护： 涵盖了公共区域的清洁标准、垃圾清运与处理、垃圾分类的推行，以及小区绿化植物的养护技术、病虫害防治、景观提升等内容，旨在营造整洁美观的社区环境。 安全管理与秩序维护： 详细阐述了门岗、巡逻、监控等安保措施的设置与执行，以及对外来人员、车辆的管理，突发事件的应急预案与处置，强调构建全方位的安全保障体系。 客户服务与矛盾协调： 聚焦于业主服务理念的树立，客户投诉的处理流程、回访制度的建立，以及邻里纠纷、物业费收缴等矛盾的有效化解，旨在提升业主的满意度和归属感。 四、 物业收费与财务管理：可持续运营的生命线 物业收费是物业服务企业赖以生存和发展的物质基础，合理的收费机制与精细的财务管理至关重要。《物业管理实务（上）》对此进行了深入探讨。 本书详细解析了物业服务收费的法律依据、构成要素和定价原则。涵盖了物业服务费、公共能耗费、停车费等各类费用的计算方法、收费方式（如按期、按面积、按户等）以及收费流程。特别强调了物业服务企业在收费过程中，需要遵守的法规政策，保障业主的知情权和选择权，建立透明、公正的收费机制。 在财务管理方面，本书介绍了物业服务企业日常的财务核算、成本控制、预算编制与执行、往来款项的管理等关键环节。通过分析真实的财务报表，帮助读者理解如何评估企业的经营状况，如何通过精细化管理降低运营成本，提高盈利能力。同时，也探讨了如何建立健全内部财务审计制度，防范财务风险，确保资金的安全与有效利用。 五、 业主委员会的组建与运作：业主自治的驱动力 业主委员会作为业主大会的执行机构，在现代物业管理中扮演着越来越重要的角色。《物业管理实务（上）》专门辟出章节，阐述了业主委员会的法律地位、组建流程、换届选举以及其在物业管理中的职责与作用。 本书详细讲解了如何依法依规组建业主委员会，包括业主大会的召开、议事规则的制定、业委会委员的选举等环节。同时，也探讨了业主委员会如何与物业服务企业协同合作，共同监督物业服务质量，维护全体业主的共同利益，促进业主自治的健康发展。 《物业管理实务（上）》以其严谨的理论体系、丰富的实践案例和清晰的逻辑结构，为读者提供了一个全面认识和掌握物业管理基础知识的平台。它不仅是物业管理新手的启蒙读物，更是从业者提升专业技能、应对复杂挑战的宝贵参考。通过学习本书，读者将能够更深刻地理解物业管理的内涵，更有效地履行物业管理的职责，从而为建设美好、和谐的社区贡献力量。

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说实话，我本来对这种“实务”类的书籍期望不高，通常这类书要么过于理论化，要么就是东拼西凑的经验谈。但《物业管理实务（上）》的结构安排简直是教科书级别的典范。它没有急着抛出复杂的管理模型，而是从最基础的物业服务的法律基础和组织架构入手，层层递进。最让我印象深刻的是它对不同类型物业（比如住宅、商业、工业园区）管理侧重点的对比分析，那种细致入微的区分，体现了作者深厚的行业洞察力。比如，它详细讲解了商业物业的招商引资和业态规划与住宅小区的安全防范和文化建设之间存在的巨大差异，并且给出了具体的执行标准。阅读过程中，我时不时会停下来，对照我们小区目前正在发生的一些问题，然后回翻书中的相关章节，立刻就能找到对应的理论支撑和解决思路。这种即时反馈的学习体验，是很多同类书籍难以比拟的，它让你感觉手中的书本不是死的文字，而是可以随时调用的工具箱。

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这本书的语言风格非常成熟、老练，没有太多花哨的修辞，一切都直奔主题，却又逻辑严密到无可挑剔。它给我一种强烈的“权威感”，仿佛每一句话都经过了无数次实践的检验。特别是涉及到物业的风险管控和合规性部分，作者的论述极其审慎，强调了“防患于未然”的重要性，并通过几个历史上的物业管理失误案例，警示读者在日常工作中可能忽略的法律盲点。这部分内容读起来让人脊背发凉，但同时也让人受益匪浅。它迫使我开始用更严肃的态度去对待合同审查、消防验收等关键环节。总的来说，这是一本值得反复研读的工具书，它不是那种读完就束之高阁的快餐读物，而是需要带着笔在旁边随时做笔记，随时去实践和对照的案头必备之作，对于任何想要系统掌握物业管理精髓的人来说，都是一份厚礼。

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这本书的内容深度和广度都超出了我的预期。我原以为它会集中在行政管理和财务报表这些硬指标上，但它花了相当大的篇幅去探讨“软技能”在物业管理中的决定性作用。比如，如何通过有效的沟通技巧来化解业主大会上的激烈冲突，如何建立一支有凝聚力、服务意识强的员工队伍。作者在描述这些“人”的因素时，笔调非常细腻，充满了人文关怀，这在强调效率和成本控制的行业书中是相当难得的。我尤其欣赏其中关于危机公关的章节，它不仅仅是教你“怎么做”，更重要的是教你“为什么这么做”，背后的伦理考量和长期影响都被分析得非常透彻。读完这部分，我甚至开始思考，一个优秀的物业经理，其实半个社区心理咨询师、半个项目协调官。这本书真的拓宽了我对这个职业的认知边界。

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这本《物业管理实务（上）》的封面设计着实让人眼前一亮，那种沉稳的蓝色调，配上简洁有力的字体，一下子就传达出一种专业、可靠的感觉。我一开始对这个领域了解不多，只觉得物业管理无非就是收收物业费、处理点邻里纠纷，但翻开这本书后，才发现自己错得有多离谱。它不像我预想的那种枯燥的教科书，反而像一位经验老道的行业前辈在娓娓道来。书里的案例分析非常接地气，比如如何高效地处理高空抛物这种让人头疼的问题，作者没有用空泛的口号，而是给出了详细的法律依据和实际操作流程。我特别欣赏它对“客户体验”这一块的强调，不仅仅是把物业服务看作是一种交易，而是上升到了社区营造的高度。读完前几章，我已经能感觉到自己对整个物业管理链条有了更清晰的认识，从前期的项目接管，到后期的日常运营，每一步都充满了学问和细节。它不仅仅是知识的传递，更像是一种思维模式的重塑，让我开始用更系统、更具前瞻性的眼光去看待我们居住环境中的方方面面。

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我是一名刚刚踏入这个行业的新人，手头攒了不少资料，但总感觉不成体系，像一盘散沙。《物业管理实务（上）》的出现，就像是给我提供了一张清晰的路线图。它在阐述每一个流程时，都辅以大量的流程图和清单，这对于需要快速建立工作框架的人来说，简直是救命稻草。我最喜欢它对设备设施维护保养的章节的处理方式，没有简单地罗列清单，而是将其与风险控制、成本预算紧密结合起来，形成一个闭环管理。例如，它详细解析了中央空调系统的年度大修预算如何制定，需要考虑哪些外部供应商资质等细节，这些都是教科书上绝对不会涉及的“干货”。这本书的实用性太强了，我甚至已经开始按照书中的建议，重新梳理我们部门的周报和月报格式，效果立竿见影，工作效率明显提升。

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