细说房价。

此事关乎GDP、政策、产业、民生、城市化、就业率、成就感、阶层属性、投资获利、人生归属、温暖幸福⋯⋯宏观了说,房地产在世界上大多经济体中都是支柱性产业;微观了说,东方文化中对居住之所有着诸多的附加感受;专业一点说,目前房屋价格呈现出明显的金融产品性,而商品特征少;大众一点说,谁都需要有地儿住,住的更好是人类的共同追求。

所以总是核心。

在这个时点上讨论“房”事,弗洛依德比格林斯潘更有用。从经济规律的角度分析房价未来走势,难免让人陷入迷惑:2009年GDP“保八”成功,房地产仅销售一个环节就贡献13.11%,如果算上其带动的相关收益、相关产业,30%应该是最保守的数字。

预测2010。我们不在乎GDP的增长率了吗?和房地产一样能产生巨大贡献率的替代性行业在哪?房价利益链能从根本上改变吗?

不如抛开宏观,看看如何才能跳出“房价圈”,投资致胜。

中国式房价升值三步曲

2009年,房产业界自己也没想到会发生这样的事:房子卖疯了和万科都拿不到地了。

今天的房子非常容易令人肾上腺素激增。造成血液澎湃效果的显然不仅是房子本身,还有价格走势。一面是地王频出、地方政府公开促销、大城市走向国际化,另一面是成交量大起大落、地产大佬各执一词、投资性驱动成为主流,引得无数工薪族竞相入场。

刘凯去年11月买了一套北京三环边上的二手房,他说出门前一个朋友告诉他:身上带2万元现金再走。据说,去ATM机取钱的功夫,房子就可能卖给别人。刘凯还有一个朋友,在没计划时被带去帮忙“看看房”,三个小时后却刷爆了身上所有的信用卡带着一纸合约“凯旋”。

查尔斯•P•金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学词典》上写道:泡沫不太严格地定义是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣”。

房价的演绎似乎已经脱离了“理解”的范畴。

其实在成为房价之前,房子曾作为“土地的使用方向之一”“可交易的大宗商品”和“投资性资产”三种状态出现。一块地,是用于耕种还是商业开发?一幢房子,是投入市场销售还是用于公共政策扶持?一间商品房,是用于居住还是卖出获利?不同的用途决定了土地乃至房屋的不同价格。关于房价的探讨,可以纠结在任何一个点上争论不休,但若能跳脱局外,纵观整个房产价值链,房价就不再是难识的“庐山面目”了。

地王频现的2009

房子卖疯了。

“去年这个时候,我们见面的时候,我认为整年都会走弱,所以实在不愿意再预测2010年会怎么样了,我不想明年见面时说‘我又错了’” 王晨博士是DTZ香港戴德梁行研究部主管,负责全国市场的研究和报告发布,和以前相比,他对于“预测”越来越谨慎。

不只是王晨,来自房地产销售部门的反映也是这样:

“2月底我还担心项目销售情况呢,3月份忽然感觉暖流到来,随后一片大好。虽然隐隐对国家政策走向、市场变化感到担忧,但这一年来业绩确实非常好。之前完全没预料到。”某国企北京项目营销总监孙雷(化名)说。

和他有共同感受的还有刘远(化名),他在一家香港房地产开发公司的市场拓展部拥有一个“资深”的职位,对市场的总结就是:“一整年都是在担心中喜悦着!出乎意料的高增长、难以言状的担忧!”

赵焱,某地产上市公司高级市场分析师说:“2月份在我负责的分析报告里,你还能体会到暗暗‘萧飒’的基调,但从3月份开始,不断疯涨的数据让我们自己都觉得不可思议。”

数据显示,全国性房地产公司的销售情况,大致分为“三步走”:一季度逐渐回暖;二季度完成任务,奠定了全年业绩基础;三、四季度策略战,维持稳定“出货量”。

统计数据显示,上述企业在上半年销售均价由7353元/平方米增长到了10268元/平方米,8月份达到峰值10744元/平方米,至11月销售均价较1月销售均价上涨了44.33%。随着强势回暖行情延续,多家房企提前完成全年销售目标。

其中,万科的年销售额为634亿元,销售业绩创历史新高,稳稳占据年度销售额和销售面积的双料冠军。这一纪录也超越了他上一个高点“辉煌2007年”时的记录,当年万科A的股价最高时超过40元每股(现在不到10元);另一个引人关注的是绿城中国,在全国各地的项目销售态势喜人,创下同比增长251%的记录,成为年度黑马。

二级市场的红火在一定程度上鼓励了开发商对于土地占有的狂热。于是,跟销售一样节节高的是土地转让市场——“地王”频频,央企上榜。

“2008年很多企业没有拿地,结果2009年销售很好;开发商有句老话,叫‘不拿地是等死,拿地是找死’”。而到了年中,“找死”的门槛都已经高的惊人了。

万科,这个中国最著名的房地产公司,也只在年初时以10.01亿元的价格标下了长春一地的“地王”,一线城市里则被资金实力雄厚的央企甩得远远的。“地王”筹码越来越大,到年底,昔日红极一时的富力地产、雅居乐、碧桂园要靠联合才能抢下标,重上“地王榜”。

在2009年土地市场的资源竞争中,拥有国企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王,前十名有9家都有国企代表。2009年,单个企业总价地王排名前4的开发商绿地(72.45亿元)、中海(70.06亿元)、北京大龙(50.5亿元)、远洋地产(48.3亿元)无一例外全是国企。

“说起来有点意思,富力斥巨资拿广渠门10号地的时候,更多是公司情感使然,因为这个地方和其之前开发的富力城项目相连,拿下这块地有利于实现项目整体优势,在拍卖现场,他们完全没计算成本。但现在看来,不仅是没赔,简直是大赚。”赵焱表示。