房地产估价案例与分析考点精析及模拟题库 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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出版者:

作者:史贵镇 编

出品人:

页数:317

译者:

出版时间:2009-5

价格:49.00元

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isbn号码:9787111268512

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《城市更新与存量资产管理实务精要》 本书特色： 本书聚焦于当前城市发展与房地产行业转型升级的核心议题——城市更新与存量资产的精细化管理。我们摒弃了传统房地产估价中侧重于单一项目价值评估的视角，转而深入探讨在存量时代，如何通过系统化的城市更新策略，激活沉睡的城市价值，实现土地资源的可持续利用与资产的保值增值。 第一部分：城市更新的宏观战略与政策导向 本部分首先厘清了城市更新的时代背景与国家战略定位，特别解析了“十四五”规划中关于城市更新的总体要求和政策框架。 第一章：城市更新的战略演进与核心理念 更新的必要性与驱动力： 分析了城市化进程进入新阶段后，增量开发受限、存量资产老化、功能结构失衡等问题对城市更新提出的迫切需求。探讨了从“大拆大建”向“有机更新”转变的理念革新。 政策体系解析： 详细梳理了国家层面关于城市更新、老旧小区改造、历史文化街区保护与利用等方面的核心法规与指导意见。重点解读了城市更新单元划定、实施主体确立、资金筹措机制等关键环节的政策细节。 经济效益与社会效益的平衡： 探讨如何通过科学的规划与实施，实现经济效益（如土地价值提升、产业导入）与社会效益（如人居环境改善、社区活力重塑）的最佳契合点。 第二章：城市更新模式的分类与适用性分析 本书系统性地梳理了当前实践中主流的城市更新模式，并提供了针对不同城市类型和地块特征的选择模型。 微观有机更新（社区层面）： 侧重于老旧小区内部的设施完善、绿色化改造、适老化设计等“绣花功夫”。分析了物业服务企业、社区居民在微更新中的主体地位与协同机制。 中观片区综合整治（功能重塑）： 针对特定功能区（如工业园区、传统商业街）的产业导入、业态升级和空间环境的综合提升。重点分析了“腾笼换鸟”过程中，如何确保原产业人员的平稳过渡与新动能的有效导入。 宏观整体风貌重塑（片区整体改造）： 针对成片老旧城区的系统性改造。详细对比了“拆改结合”、“以拆为主的微调”、“整体风貌管控”等不同操作路径的利弊，尤其关注产权关系复杂情况下的解决方案。 第二部分：存量资产的盘活与价值重估 不同于传统的估价方法，本部分强调在城市更新背景下，存量资产价值的动态性、复合性和可塑性。 第三章：非住宅存量资产的转型策略 针对大量闲置或低效利用的商业、办公、仓储空间，本书提供了结构性的转型路径。 产业空间的服务化升级： 探讨如何将传统工业厂房转化为研发中心、众创空间、艺术工坊等高附加值空间，重点在于服务链和生态圈的构建，而非单纯的空间物理改造。 商业物业的功能再造： 分析“体验式消费”、“社交场景构建”对传统商业体的影响。探讨零售、餐饮、文化、健康等业态的复合化布局策略，以及如何通过“策展式招商”提升物业的粘性。 写字楼的用途转换与能耗优化： 针对高空置率的甲级、乙级写字楼，详细分析其向公寓、SOHO、医疗机构等用途转换的可行性、报批流程及技术难点。 第四章：存量土地的价值挖掘与容积率再分配 本书深入探讨了城市更新中的核心经济问题——如何通过规划调整释放潜在价值。 容积率置换与激励机制： 详细解读了通过提供公共配套服务（如绿地、教育设施）来换取容积率指标的实践操作。分析了容积率指标的评估方法，以及如何在不同产权主体间进行合理的价值分配。 历史文化价值的货币化探索： 研究如何将历史建筑的保护价值，通过设定历史文化保护线、容积率转移等方式，量化并纳入价值评估体系，实现保护与开发的协同。 集体建设用地入市的资产化路径： 针对城中村改造及集体土地上的存量物业，分析其入市交易中的产权界定、价值评估基准设定与风险控制。 第三部分：投融资机制与风险控制 城市更新是资本密集型活动，本书聚焦于如何构建适应更新周期的多元化、长期性投融资模式。 第五章：城市更新项目的投融资结构设计 政府引导基金的角色与运作： 分析地方政府引导基金在项目启动期的“种子资金”作用，重点关注其与社会资本的风险共担机制和退出路径设计。 REITs与存量资产证券化： 探讨将更新改造后的稳定收益物业，通过基础设施不动产投资信托基金（REITs）或资产支持证券（ABS）进行融资的实务操作。特别是针对“小而美”的存量资产打包上市的案例分析。 PPP/PFI模式在更新中的应用： 梳理了公共基础设施和公共服务（如管网改造、环境整治）引入社会资本的合同设计要点、回报机制与全生命周期管理。 第六章：更新过程中的利益协调与风险管理 产权关系复杂性应对： 针对“二元产权”（公有与私有混杂）、“多权属”物业的征收、回购、置换谈判策略。强调运用法律工具和市场化补偿机制，保障弱势群体的权益。 工期风险与成本控制： 分析城市更新项目（尤其是带方案实施项目）常见的工期延误原因，并提出基于BIM、模块化建造等先进技术的成本节约与进度控制方案。 社会稳定风险评估（SRA）： 建立城市更新项目的社会稳定风险预警指标体系，指导决策者在规划阶段即识别并化解潜在的群体性矛盾。 附录：政策文件精选与案例参考 精选近年来最具指导意义的城市更新政策文件摘要，并附录数个国内外领先的存量资产盘活与城市更新示范案例，提供实操层面的借鉴与对比分析。 本书读者对象： 政府规划管理部门、城市更新项目运营管理机构、大型房企的转型业务部门、不动产投资机构、金融机构的资产管理人员，以及致力于提升城市治理能力和资产运营水平的专业人士。

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这本书的书名就足够吸引人，我一看就知道是我想找的那种实操性很强的资料。最近在工作中遇到了不少瓶颈，尤其是在处理一些比较疑难的估价项目时，总感觉理论跟实际操作之间有一道难以逾越的鸿沟。我迫切需要一本能够提供具体指导，并且能够让我快速上手解决问题的书籍。 拿到书后，我首先翻阅了案例部分，发现书中的案例涉及的领域非常广泛，从普通的住宅小区到复杂的商业地产，甚至是工业厂房，几乎涵盖了房地产估价的各个方面。而且，每个案例的分析都非常到位，不仅仅是给出一个结果，而是详细阐述了估价的思路、方法的选择、数据的来源以及最终的判断依据。我尤其喜欢书中对“折旧”概念的深入剖析，以及如何根据不同的物业类型和使用年限，进行科学的折旧计算，这对我日常工作中遇到的很多问题都提供了很好的启示。 我还注意到，这本书在对国家相关法律法规的解读方面也做得相当不错。估价工作离不开政策和法规的支持，而法规的理解和运用往往需要结合实际案例才能真正掌握。书中在分析案例的同时，也穿插了对相关法规的解释，这大大降低了我们理解和应用法规的难度，也帮助我认识到在估价过程中，合规性是多么重要。 另外，这本书还提供了一些关于房地产市场分析的工具和方法。在进行估价时，对市场走势的判断至关重要，而这本书提供了一些量化的分析模型，可以帮助我们更客观地评估市场风险和机遇。这些内容对于提升估价的准确性和前瞻性非常有帮助。 总的来说，这本书的价值在于其极高的实用性和针对性。它不是那种看完一遍就束之高阁的书，而是可以作为案头必备的工具书，在日常工作中随时翻阅，解决实际问题。它有效地弥补了我理论知识与实践操作之间的差距，让我对房地产估价工作有了更深刻的理解和更强的信心。

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这本书的封面设计朴实无华，但正是这种低调的风格，让我在书店货架上停留了很久。拿到手里，沉甸甸的质感立刻让我对它的内容充满了期待。我是一名刚入行不久的房地产估价师助理，对于实际操作中的许多细节总是感到力不从心。理论知识虽然扎实，但如何在复杂的市场环境下，将这些理论融会贯通，并转化为准确的估价报告，是我一直以来面临的挑战。 翻开书的第一页，我首先被排版所吸引。清晰的章节划分，合理的图表穿插，使得原本可能枯燥的技术性内容变得易于理解。案例的选取似乎经过了精挑细选，涵盖了住宅、商业、工业等多种类型，并且每个案例都配有详尽的分析过程。我特别关注了其中关于“比较法”应用的几个案例，书中不仅列出了可比案例的选择原则，还深入剖析了如何进行细致的调整，比如地段、楼层、朝向、装修等因素的量化处理。这比我之前阅读过的任何资料都要具体和实用。 更让我惊喜的是，书中对一些特殊房地产的估价方法也进行了深入的探讨。例如，对于一些历史建筑或者有特殊用途的物业，其估价的复杂性不言而喻。作者通过实际案例，讲解了如何运用收益法、成本法等，并结合相关法规和市场调研，得出相对合理的价值。这对于我而言，无疑是打开了一扇新的大门，让我看到了在处理复杂估价项目时，可行的思路和方法。 此外，书中关于估价报告的撰写规范也相当详尽。很多时候，准确的估价固然重要，但清晰、规范、有说服力的报告同样是专业能力的体现。作者列举了报告中常见的错误以及如何避免，并给出了高质量报告的范本。这对于我来说，不仅是一本估价实操指南，更是一本提升报告撰写能力的“教科书”。我甚至可以想象，未来在提交给客户或者监管部门的报告中，将如何借鉴书中的经验，让自己的工作更加严谨和专业。 总而言之，这本书给我带来了超出预期的收获。它不像一些理论性的书籍那样空泛，也不像一些纯粹的案例集那样零散。它更像是一位经验丰富的导师，循循善诱地将房地产估价的精髓一一呈现。我强烈推荐给所有从事房地产估价行业的朋友们，无论是初学者还是有一定经验的专业人士，都能从中获益匪浅。它不仅能帮助你掌握核心的估价技术，更能提升你的专业判断力和报告撰写能力，让你在职业道路上走得更稳、更远。

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一本好的专业书籍，最重要的是能够“授人以渔”，而不仅仅是“予人以鱼”。这本书在这方面做得非常出色。我是一名已经在这个行业工作了几年的估价师，虽然积累了一定的经验，但在面对一些特别棘手的项目时，仍然会感到力不从心，尤其是如何处理那些缺乏充分可比案例或者价值影响因素复杂多变的物业。 这本书的案例分析部分，是我最看重的内容。它并没有仅仅罗列出一堆案例，而是深入浅出地剖析了每一个案例背后的估价逻辑。比如，在分析一些工业地产的价值时，书中详细讲解了如何根据生产工艺、设备状况、环保要求等非传统因素来评估其价值，这远超出了我之前接触过的关于工业地产估价的知识范畴。 我特别欣赏书中在讲解“收益法”应用时，对于现金流预测的详细说明。如何识别关键的收入来源和成本支出，如何合理估计租金增长率和空置率，以及如何选择合适的折现率，这些都是在实际操作中容易出现偏差的地方。书中通过几个不同类型的商业地产案例，演示了如何在不确定性中进行相对准确的现金流预测，并给出了具体的计算公式和调整技巧，这对我来说非常有价值。 此外，书中的“疑难杂症”部分，也让我眼前一亮。它专门讨论了一些在日常估价中容易被忽略或者难以解决的问题，比如房地产的相邻关系对价值的影响、共有产权的估价难点、以及一些特殊限制性条件下的估价策略。作者用非常清晰的语言和逻辑，将这些复杂的问题一一化解，让我豁然开朗。 这本书的另一个优点是，它在理论和实践之间找到了一个完美的平衡点。它既有扎实的理论基础，又紧密结合实际操作，不会让人觉得脱离实际，也不会过于简略。我感觉这本书更像是一本“秘籍”，它把我一直以来在实践中遇到的很多困惑都一一解开，并且给了我许多创新性的思考方向。

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我是一位在金融机构从事资产评估的从业者，虽然工作中涉及房地产评估，但深知其专业性极强，并且需要不断更新知识体系。最近我一直在寻找一本能够帮助我深化对房地产估价理解，特别是那些在实践中容易被忽略或者存在争议的环节的书籍。 这本书的出现，无疑给我带来了惊喜。它的案例分析部分，并非仅仅是停留在表面，而是深入挖掘了每个案例背后可能存在的复杂因素。我尤其关注书中对于“市场法”应用中“可比案例选择”和“价值调整”的详细论述。作者不仅列举了选择可比案例的标准，还详细解析了如何针对地段、建筑年代、装修标准、景观等多种因素进行量化调整，并且给出了具体的调整系数参考。这对我日常工作中遇到的“可比性不高”的难题，提供了切实可行的解决方案。 书中对于“收益法”的讲解，也非常有深度。在评估商业地产或者投资性物业时，准确的收益预测和折现率的选取至关重要。作者通过几个不同类型的商业案例，展示了如何识别影响租金收入和运营成本的关键因素，以及如何根据市场风险和资金成本，科学地确定折现率。这让我对如何更准确地评估物业的潜在收益有了新的认识。 此外，书中对于一些特殊类型房地产的估价，也进行了深入探讨。例如，对于一些大型综合体、旅游地产、或者具有特殊用途的物业，其估价的复杂性远超一般住宅。作者通过具体的案例，展示了如何运用多重估价方法，并结合专业的市场分析，来得出相对可靠的价值。这对于我拓展业务范围，提升处理复杂评估项目能力，具有重要的指导意义。 总而言之，这本书的内容之丰富，分析之深入，让我感到茅塞顿开。它不仅巩固了我已有的知识，更让我学到了许多新的方法和技巧。我非常看重它在实践中的指导作用，相信这本书将成为我工作中的得力助手，帮助我更加精准、专业地完成房地产估价工作。

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作为一名对房地产估价领域充满好奇但又缺乏经验的在校学生，我一直在寻找一本能够帮助我理解这个行业核心概念，并且能够为我未来职业生涯打下坚实基础的书籍。偶然的机会，我看到了这本书，它的名字就给我一种专业、严谨的感觉。 翻阅这本书，我首先被其清晰的结构和易于理解的语言所吸引。即使是对于一些相对复杂的估价理论，作者也能够用通俗易懂的方式进行解释，并且配合大量的图表和示意图，大大降低了我的学习门槛。我尤其喜欢书中关于“价值类型”的讲解，它详细阐述了不同情境下，同一物业可能存在的不同价值，这让我对“价值”这个概念有了更深刻的认识。 书中大量的案例分析，更是让我受益匪浅。我可以通过阅读这些真实的案例，了解估价师是如何一步步地分析问题，收集信息，运用工具，最终得出估价结论的。例如，在学习住宅估价的案例时，我看到了如何通过对周边市场、房屋自身条件以及未来发展潜力的综合分析，来为一处房产定价。这种“从零开始”的分析过程，让我对估价师的工作有了直观的认识。 书中还涉及了一些关于估价报告的撰写技巧，这对于我这样一个初学者来说尤为重要。我明白，不仅仅是算得准，写得清晰、有逻辑、有说服力同样是专业能力的体现。书中的范例报告，为我提供了一个很好的学习模板，让我知道一份合格的估价报告应该包含哪些要素，以及如何才能让报告更加专业。 这本书不仅仅是一本教科书，更像是一位耐心的老师，它循循善诱地引导我进入房地产估价的专业世界。它让我看到了这个行业的严谨性和专业性，也点燃了我对未来从事这个行业的兴趣。我非常期待能够通过这本书，系统地学习和掌握房地产估价的知识和技能，为未来的职业生涯做好准备。

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