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出版者:Craftsman Book Co

作者:Piper, James E.

出品人:

页数:678

译者:

出版时间:

价格:84

装帧:Pap

isbn号码:9781557014214

丛书系列:

图书标签:

• 设施管理
• 物业管理
• 建筑运营
• 维护管理
• 空间规划
• 资产管理
• 成本控制
• 可持续发展
• 安全管理
• 应急管理

《建筑运营与维护实践指南》 第一章：设施管理基础与战略规划 本章深入探讨了现代设施管理（Facility Management, FM）的核心理念、演变历程及其在组织战略中的关键作用。我们将详细解析FM的定义边界，区分其与传统物业管理、不动产管理和工程维护的不同之处。重点内容包括：FM如何从成本中心转变为价值驱动中心，以及如何通过战略规划实现资产价值最大化。 内容涵盖： FM的五大支柱： 空间管理、维护管理、安全与安保、环境可持续性及财务管理。 战略整合： 如何将设施管理目标与企业的核心业务目标对齐，确保资源配置的有效性。 生命周期成本分析（LCCA）： 不仅仅关注初始购置成本，而是对建筑物的全生命周期（从设计、建造到运营、改造和最终处置）的成本进行全面评估，为资本支出决策提供数据支持。 基准测试与绩效评估（Benchmarking）： 引入行业领先指标，如能源使用强度（EUI）、每平方英尺维护成本、空间利用率等，用以衡量设施运营的效率和效果。 第二章：建筑服务技术与集成系统 本章聚焦于支持高效设施运营的先进技术和集成系统。现代建筑的复杂性要求设施经理必须精通信息技术、自动化和数据分析工具。我们将详细介绍如何选择、部署和优化这些技术平台。 核心技术解析： 建筑能源管理系统（BEMS/BAS）： 探讨如何利用传感器网络和中央控制平台对暖通空调（HVAC）、照明和电力系统进行实时监控、优化调度和故障预警。重点分析如何通过程序控制实现节能目标，而非简单地依赖人工干预。 计算机化维护管理系统（CMMS/CAFM）： 深入讲解CMMS在工单管理、预防性维护计划制定、资产追踪和库存控制中的应用。讨论如何利用移动技术提升现场技术人员的工作效率和数据采集的准确性。 物联网（IoT）在设施中的应用： 探讨智能传感器、预测性维护（PdM）模型，以及如何利用大数据分析提前识别设备故障的潜在风险，将反应性维护转变为预测性维护。 数字化孪生（Digital Twin）概念的初步应用： 介绍如何利用现有BIM（建筑信息模型）数据，结合实时运营数据，构建虚拟模型以辅助规划变更、培训人员和模拟应急响应。 第三章：维护策略与资产可靠性工程 本章系统阐述了维护策略的选择与实施，这是确保设施长期稳定运行的关键。我们将超越传统的计划性维护，转向更具成本效益和可靠性的维护哲学。 维护策略深度剖析： 反应性维护（Breakdown Maintenance）的局限性与适用场景。 预防性维护（Preventive Maintenance, PM）： 如何基于设备制造商指南和历史可靠性数据，制定科学的PM时间表，避免过度维护或维护不足。 基于可靠性的维护（Reliability-Centered Maintenance, RCM）： 一种系统化的方法，旨在确定最经济有效的维护任务，以保持资产在当前运行要求下的功能。RCM的七步法将作为核心讲解内容。 关键资产识别与风险评估： 针对关键生产设备、生命支持系统（如消防、应急电源）进行优先级排序，并制定详细的冗余和恢复计划。 第四章：能源管理与可持续运营 在全球气候变化和运营成本上升的双重压力下，能源管理已成为设施管理的核心职能。本章将提供一套全面的、可操作的能源管理框架。 可持续性实践指南： 能源审计与基线建立： 介绍ASHRAE（美国采暖、制冷与空调工程师学会）推荐的能源审计流程（I级、II级、III级），并强调建立准确的能源基线对于衡量改进效果的重要性。 HVAC效率优化： 详细讨论变频驱动器（VFDs）、优化控制序列（如复位策略、冷热负荷匹配）以及定期进行关键设备性能测试（如冷却塔、锅炉效率测试）。 照明系统改造与智能控制： LED替换的投资回报分析，以及日光感应和占用感应控制在不同空间（如仓库、走廊、开放办公区）的应用实例。 水资源管理： 介绍节水器具的安装、雨水收集系统的可行性分析，以及循环冷却水系统的防腐蚀与水质控制。 绿色建筑认证与合规性： LEED、BREEAM等绿色建筑标准对运营阶段的要求解读，以及如何利用FM数据支持再认证过程。 第五章：空间规划与工作环境优化 本章关注如何将物理空间转化为高效、安全且吸引人才的工作环境。这要求设施经理具备空间规划和用户体验设计的能力。 空间与环境管理： 工作场所利用率分析： 采用传感器技术和工作会议室预订数据，精确测量办公空间的使用模式，指导未来空间需求预测和布局调整。 灵活性与适应性设计： 探讨模块化办公系统、可移动隔断以及“活动式办公”（Activity-Based Working, ABW）模式下的设施支持需求。 室内环境质量（IEQ）： 深入分析影响员工健康和生产力的关键因素：通风率（CO2监测）、热舒适度（PMV/PPD模型）、照明均匀度和声学控制。设定可接受的IEQ标准，并制定监测和干预措施。 搬迁与改造项目管理： 针对大型办公搬迁或内部重新配置项目，提供从项目立项、设计协调、施工监督到最终用户接管的全流程管理框架。 第六章：风险管理、安全与应急响应 设施的安全性直接关系到人员生命和业务连续性。本章侧重于构建主动的安全文化和稳健的应急预案。 安全与业务连续性： 全方位安全管理： 结合物理安全（门禁、视频监控）和信息安全（控制系统网络安全）的集成策略。 消防安全系统维护与合规： 强调消防报警、喷淋系统、排烟系统的定期检测、第三方认证和法定记录保存要求。 职业健康与安全（OHS）： 实施LOTO（上锁挂牌）程序，管理高风险作业（如密闭空间作业、高处作业）的许可制度，并确保符合OSHA等相关法规。 业务连续性计划（BCP）与灾难恢复（DR）： 针对自然灾害、重大设备故障或外部威胁（如恐怖袭击），制定分级的恢复目标（RTO/RPO）。详细演练应急通信流程、临时办公点的设置和关键系统恢复顺序。 第七章：财务管理与合同/供应商管理 设施管理的大部分预算涉及服务采购和运营支出。本章旨在提升设施经理在财务控制和供应商关系管理方面的能力。 成本控制与采购优化： 运营预算编制与控制： 区分资本支出（CapEx）和运营支出（OpEx），建立准确的历史消耗模型，并采用滚动预测方法应对市场波动。 服务水平协议（SLA）的制定与执行： 详细阐述如何起草清晰、可量化的SLA，包括绩效指标（KPIs）、奖惩机制和报告频率。 供应商关系管理（SRM）： 从传统的“买卖关系”转向战略合作伙伴关系。评估供应商的绩效、创新能力和财务稳定性，并建立透明的绩效反馈循环。 生命周期价值最大化： 在采购合同中嵌入全生命周期考量，例如，选择初始成本略高但维护要求低、能源效率高的设备，以实现长期总拥有成本（TCO）的最小化。 第八章：法规遵从与记录管理 本章强调设施经理在日益复杂的法规环境中保持合规性的必要性，并建立了高效的记录管理系统。 合规性框架： 建筑规范与使用许可： 确保设施的设计、改造和日常运营始终符合地方、州和联邦的建筑代码、消防法规和环保标准。 环境法规遵从： 针对危险废物处理、化学品储存（如制冷剂管理）、以及污水排放的合规要求。 审计准备： 建立统一的、易于检索的数字化档案系统，用于存放所有关键维护记录、合规证书、保险文件和员工培训记录，以应对内外部审计。 报告义务： 明确向监管机构、业主和内部利益相关者报告合规状态的频率和格式。

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对于我这样一位在企业后勤领域工作了十多年的资深人士来说，《Handbook of Facility Management》这本书提供了一种全新的视角来审视我们长久以来所建立的设施管理体系。它不仅仅是关于修修补补的技巧，而是深入探讨了设施管理如何与企业的战略目标紧密结合，如何通过精细化运营来支持企业的发展。书中对可持续性发展和绿色建筑的论述，更是让我看到了设施管理在环境保护和社会责任方面的潜力。我特别关注书中关于成本效益分析的内容，它帮助我更深入地理解了如何权衡短期投入和长期收益，做出更明智的决策。这本书也让我意识到，设施管理团队的专业化和持续学习的重要性，它鼓励我们不断提升自身的技能，拥抱行业的新趋势。总而言之，这本书提供了一个宏观且具有前瞻性的框架，帮助我们不断优化和升级现有的设施管理实践。

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作为一名在房地产开发领域摸爬滚打多年的从业者，我深知设施管理对于资产价值维护和运营效率的重要性。一直以来，我都渴望能有一本真正深入浅出、理论与实践并重的书籍来指导我的工作。在接触到《Handbook of Facility Management》之前，我尝试过许多相关的专业书籍，但它们要么过于理论化，缺乏实际操作指导，要么内容零散，难以形成系统化的认知。因此，我对于这本“手册”充满了期待，希望能它能像一本得力助手一样，解决我在日常工作中遇到的各种挑战，从建筑维护的细枝末节到能源管理的宏观策略，再到人员队伍的建设与激励，都能提供清晰的解决方案和 actionable 的建议。我尤其关注书中关于风险管理和应急预案的部分，毕竟在瞬息万变的外部环境中，一个完善的风险应对机制是保障设施安全稳定运行的基石。同时，我也希望它能引导我从更长远的视角去思考设施的生命周期成本，优化投资回报，实现可持续发展。

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读了《Handbook of Facility Management》这本书，我最大的感受就是它仿佛把我从日常的琐碎事务中抽离出来，让我得以站在更高的维度去审视设施管理的全局。这本书并非简单地罗列操作步骤，而是通过对设施管理各个环节的深刻剖析，揭示了其背后的逻辑和原则。例如，书中关于空间规划和优化利用的章节，让我重新审视了办公空间的布局，思考如何才能在满足员工需求的同时，最大化地提升空间的使用效率，降低运营成本。此外，书中对新技术在设施管理中的应用探讨，也给我带来了很多启发，比如智能楼宇系统如何提升能源利用效率，物联网技术如何实现设备的预测性维护等。这本书让我意识到，设施管理不仅仅是“管”，更是一种“智管”，需要运用科学的方法和创新的思维来应对日益复杂的挑战。我特别欣赏书中关于用户体验的章节，它提醒我们，再先进的技术和再精细的管理，最终都要服务于使用设施的人。

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作为一个对技术和效率有着极致追求的读者，我一直以来都希望能找到一本能融合先进技术和高效管理理念的设施管理指南。《Handbook of Facility Management》这本书在这方面给我带来了极大的惊喜。书中关于数字化转型和智能化管理的章节，详细阐述了如何利用大数据、人工智能等前沿技术来提升设施管理的智能化水平，例如通过数据分析来优化能源消耗，通过预测性维护来减少设备故障率，以及通过自动化流程来提高工作效率。我尤其对书中关于“智慧园区”和“未来建筑”的设想感到兴奋，它描绘了一个充满无限可能的设施管理新时代。这本书不仅为我提供了操作层面的指导，更重要的是，它激发了我对设施管理领域未来发展的思考，让我看到了技术创新如何能够驱动整个行业的变革。我期待着能将书中的理念和技术应用到实际工作中，创造更智能、更高效、更具可持续性的设施管理解决方案。

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我是一名刚入职不久的设施经理，对于这个行业还充满着探索的热情和些许的迷茫。《Handbook of Facility Management》这本书恰如其时地出现在我的视野中，它为我提供了一个非常清晰的学习路径。从基础的设施维护流程，到复杂的设备管理策略，再到安全法规的解读，这本书几乎涵盖了一个设施经理需要掌握的所有核心知识点。我尤其喜欢书中那些详实的案例分析，它们让我能够将书本上的理论知识与实际工作场景相结合，理解这些概念是如何在现实世界中应用的。比如，书中关于合同管理和供应商选择的指导，对我来说就非常有帮助，让我知道如何在众多供应商中挑选出最适合的合作伙伴，并确保合同条款的合理性。这本书就像一位经验丰富的导师，在我职业生涯的初期，给予了我宝贵的指导和支持，让我能够更有信心地迎接未来的工作挑战。

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