具体描述
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》REITs——房地产行业下一个机遇，投资者投资新渠道。《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是一本探索房地产业金融创新的力作，系统阐释房地产投资信托运营之道。《REITs：颠覆传统地产的金融模式》对REITs基金进行全方位的剖释，是探索和实践房地产金融创新的工具书，为我国现阶段解决房地产投融资探索新的途径。
本书作者从长期投入房地产投融资实务出发，积极探寻房地产投资信托的运营之道，从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统全面的研究，对于我国如何扭转经济下滑趋势、化解地方债难题，保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。本书可称当前中国最全面、最深入的有关REITs的信息，包括基本介绍、运营管理、组织设立和相关学术研究，并结合作者20多年经营管理的实际经验和管理学博士课程中积累的理论知识，由浅入深，一步一步地深度探索REITs的管理奥秘，对在中国推进REITs的发展，颇有现实意义。
作者简介
高旭华
高级策划师、高级工程师。中山大学高级工商管理硕士，暨南大学·图卢兹商学院工商管理博士在读。
曾任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理。现任广东保泰投资控股有限公司、广东中泰投资股份有限公司董事总经理，国务院发展研究中心地方债REITs试点课题组成员，中山大学地球环境与地球资源研究中心副主任/研究员，广东省低碳产业技术协会秘书长。曾参与起草四部国家行业标准。
研究方向：房地产金融、地方债、股权投资、低碳经济。
修逸群
广东外语外贸大学国际商务硕士，投融资方向；广东金融学院金融数学专业、金融学专业。
现任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理助理。
研究方向：房地产金融、股权投资、地方债。
目录信息
第一章.REITs的定义5
一、REITs的特征7
二、REITs的结构13
（一）REITs中的关键主体13
（二）REITs中的关键协议13
（三）REITs的结构图 14
第二章.REITs的概念15
一、不动产证券化 15
二、营运模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人合伙 18
（三）业主有限合伙 19
（四）房地产公司 20
（五）商业信托 21
三、投资工具 23
（一）债券23
（二）可转换债券 24
（三）优先股 24
（四）公共事业类股票 25
第三章.REITs的分类26
一、按收入来源分类 26
（一）权益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混合型REITs 28
二、按法律性质分类 29
（一）契约型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限合伙型REITs 32
三、按基金期限分类 33
（一）封闭式REITs 33
（二）开放式REITs 34
（三）封闭式和开放式REITs的比较 34
四、按募集对象分类 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行业分类 36
六、按组织形式分类 38
（一）伞形合伙REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆绑的REITs 40
（四）协议型REITs 40
（五）咨询顾问 40
第四章.REITs的优势41
一、优势 42
（一）股本金低、持股灵活 42
（二）组合投资多元化、投资风险低 42
（三）流动性和变现性较高 43
（四）税收优惠、股东收益高 43
（五）团队管理专业化 44
（六）金融投资灵活有效 44
二、生存环境 45
（一）经济背景 45
（二）制度背景 47
三、意义和影响 48
（一）有助于降低我国银行业自身潜在的金融风险 49
（二）为我国金融市场提供更多的低风险金融产品 50
（三）促进商业房地产的发展 50
四、政府REITs 52
（一）从PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方债 56
第五章.地方债REITs58
一、地方债的发展 59
（一）纵向均衡的视角 59
（二）横向均衡的视角 61
二、地方债的根源 63
（一）公共产品理论 63
（二）公共债理论 64
（三）委托代理理论 65
（四）财政分权理论 65
（五）政府与市场边界理论 66
三、构建地方债REITs 66
第六章.REITs的历史70
一、美国REITs的发展历程 70
（一）缓慢发展（1960~1967年） 70
（二）成长期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速扩张（1986~2000年） 72
（五）近来趋势（2000~2014年） 73
二、亚洲REITs的发展历程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中国台湾 78
（四）中国香港 79
三、其他地区REITs的发展 82
四、各地区REITs比较 84
（一）REITs的两种发展模式比较 84
（二）各国/地区REITs的共性 85
第二篇.REITs实务运营89
第七章.REITs的物业类型 92
一、公寓 93
二、零售物业 95
三、写字楼 102
四、工业地产 105
五、健康地产 106
六、酒店 107
第八章.项目操作109
一、尽职调查 109
（一）市场尽职调查 109
（二）财务尽职调查 111
（三）法律尽职调查 113
二、投资模式 113
（一）直接收购 113
（二）杠杆收购 114
（三）阳光化募投 115
三、投后管理 115
第九章.运营管理119
一、业务组合 119
二、规范制度 121
三、业务管理 122
（一）业务创新 122
（二）业务管理 124
第十章.管理结构127
一、成立要求 127
（一）组织结构 127
（二）收入测试 129
（三）资产结构 130
（四）分配测试 131
二、结构类型 137
（一）传统结构 137
（二）合订和双股结构 138
（三）纸夹结构 140
（四）伞形合伙式结构 141
（五）下REITs 144
三、组织模式 146
第十一章.资本运作 151
一、资本内涵 151
二、财务指标 153
（一）运营基金 153
（二）价格/经营收入乘数 155
（三）置入成本 155
三、资本运作模式 158
（一）资本扩张 159
（二）资本收缩 159
第十二章.资产证券化 165
一、资产证券化核心原理 166
二、资产证券化基本原理 167
（一）资产重组原理 167
（二）风险隔离原理 168
（三）信用增级原理 169
三、资产证券化运作流程 170
（一）确定证券化资产并组建资产池 170
（二）设立特殊目的机构 171
（三）资产的真实出售 171
（四）信用增级 172
（五）信用评级 172
（六）发售证券 172
（七）向发起人支付资产购买价款 173
（八）管理资产池 173
（九）清偿证券 173
四、资产证券化风险及对策174
（一）一般风险 174
（二）中国特殊风险因素 177
（三）防范风险措施 178
第十三章.股票的发行与表现 182
一、REITs上市要求 183
（一）纽约证券交易所 183
（二）美国证券交易所 184
（三）纳斯达克 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美国REITs的上市程序 188
三、REITs股票表现 191
第十四章.REITs的风险 196
一、风险类型 197
（一）系统性风险 198
（二）非系统性风险 199
（三）组织结构风险 201
二、风险控制 205
三、终止清算机制 209
（一）因不合格而终止的清算问题 209
（二）破产之前的重组问题 209
（三）破产时债权人的选择问题 210
第三篇.REITs的理论研究 211
第十五章.REITs的分红和资本结构 215
一、分红政策 215
二、资本结构 218
第十六章.代理人问题 228
一、委托代理 230
二、董事会 234
三、职责与激励 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.经营管理问题 242
一、规模效应 242
二、机构投资者 245
三、分散与集中 249
四、内外部管理 252
五、行业特征 255
第十八章.公开型REITs公司股票研究 263
一、美国REITs证券的发行 263
（一）REITs与其他证券的不同 263
（二）REITs IPO的独到之处 264
二、REITs的股票绩效 268
第十九章.REITs价值的增长机理 271
一、内部增长 272
（一）租金增长 273
（二）租户升级 275
（三）物业翻新 275
二、外部增长 276
（一）收购机会 277
（二）新开发 278
三、蓝筹股REITs281
（一）管理团队的绝对重要性 282
（二）额外的内部增长 282
（三）一锤子买卖 283
（四）吸引很好的租客 284
（五）成本控制 284
（六）资本的渠道以及有效地利用资本 285
第二十章.挑战与机遇 288
一、挑战 289
（一）法律法规 289
（二）道德风险 291
（三）专业人才 292
（四）税收优惠 292
（五）不成熟市场 297
二、环境构造 298
（一）宏观经济环境 299
（二）微观市场环境 300
（三）政策法律环境 302
三、迎接挑战与机遇 306
（一）组织模式 306
（二）资金来源 307
（三）投资模式 309
附录：相关法规 317
一、《信托投资公司管理办法》 317
二、私募投资基金监督管理暂行办法 328
三、我国台湾《不动产证券化条例》（节选） 335
致谢 353
参考文献357
· · · · · · (收起)
读后感
用户评价
说实话，这本书的阅读体验是充满挑战和收获并存的。它的逻辑性极强，似乎每一句话都是为了支撑其核心论点而精心设计的。我特别欣赏作者在风险管理方面的论述，那部分内容非常扎实且毫不避讳。它详细地拆解了REITs面临的系统性风险（如利率敏感性）和非系统性风险（如特定地域的租赁市场低迷），并提供了量化的风险对冲思路，这远远超出了普通理财书籍的泛泛之谈。对于我这种偏向保守的投资者而言，这本书提供了一个非常坚实的“安全边际”分析框架。它教会我如何识别那些被市场高估的“明星”REITs，以及如何在市场恐慌时寻找被错杀的优质资产。这本书的语言风格非常直接和务实，没有过多华丽的辞藻，直击投资决策的核心要素。它更像是一位经验丰富的基金经理在向你传授他十年积累下来的“实战心法”。
这本书最让我感到惊喜的是它在“另类视角”上的探索。它不仅仅是关于投资回报的计算，更深入探讨了REITs作为一种金融工具，是如何在资本结构设计、资产负债表管理以及与私募股权的界限划分中发挥作用的。作者用非常清晰的图示来解释复杂的资本运作，比如优先债务的发行、股权再融资的时机选择，这些都是构成REITs长期价值的隐形要素。此外，书中对不同国家或地区的REITs市场结构进行了简要的横向比较，这为希望进行全球资产配置的读者提供了宝贵的宏观视野。总体而言，这本书的价值在于它提供了一个全景式的视角，将REITs置于整个宏观金融体系中进行考察。它不像一本单纯的“赚钱秘籍”，而更像是一部关于现代金融基础设施运作原理的深度报告，读完后，你会觉得自己对资本市场的理解又上了一个台阶。
这是一本令人耳目一新的金融著作，虽然我个人对房地产投资信托基金（REITs）的了解仅限于零星的新闻报道和一些基础的财务知识，但这本书的叙述方式却能让一个外行人也感到亲近。它没有陷入枯燥的术语和复杂的模型之中，而是巧妙地将REITs的运作机制与我们日常生活中的商业地产场景联系起来。作者对于如何评估一家REITs的健康状况，有着非常直观的讲解，比如如何看待其股息的稳定性，以及在不同经济周期中，不同类型的REITs（办公楼、购物中心、数据中心等）所扮演的角色和面临的风险。我特别欣赏其中关于“价值发现”的部分，它强调了投资者需要超越表面的股价波动，深入挖掘资产组合背后的真实价值和管理团队的战略眼光。读完之后，我对商业地产这种资产类别有了一种全新的认识，它不再是遥不可及的庞然大物，而是一个可以通过精明投资进入的领域。这本书的结构安排非常合理，知识点层层递进，让人读起来有种拨云见雾的畅快感。
我接触过不少关于投资的书籍，它们大多聚焦于股票或债券市场，像这样专门且深入地探讨房地产投资信托这种特定资产类别的著作实属难得。这本书最吸引我的地方在于它的“前瞻性”。作者没有沉溺于历史数据，而是花了大篇幅讨论了宏观趋势，例如远程办公对写字楼REITs的长期影响，以及电商发展对仓储和物流REITs的结构性推动。这种对未来市场变化的敏锐洞察，使得这本书读起来充满了时代感和紧迫性。它不只是教你“如何做”，更在引导你思考“未来会怎样”。书中关于“可持续性和ESG因素”在REITs评估中的作用的章节尤其精彩，清晰地指出了资本正在流向何方，这对于制定长期的、具有韧性的投资组合至关重要。这本书的文字风格偏向于严谨的学术论述，但穿插的行业轶事使得阅读过程保持了足够的趣味性，避免了纯粹的教科书式枯燥。
坦率地说，这本书的深度远超我的预期，它不仅仅停留在入门介绍的层面，而是深入到了相当专业和细致的分析维度。对于那些已经在投资组合中配置了REITs，但渴望提升自己分析技能的读者来说，这本书简直就是一本宝典。书中对“净运营收入（NOI）”和“调整后运营资金（AFFO）”的深入剖析，以及如何利用这些指标来衡量真实的现金流产生能力，是其他同类书籍中很少见到的详尽阐述。更值得称赞的是，作者对REITs的税务处理和法律结构进行了细致的描摹，这对于理解其分红政策和长期持有策略至关重要。我发现自己不得不频繁地翻阅附录和图表，因为其中包含的案例分析非常具有启发性，它们展示了如何在实际操作中应用这些复杂的金融工具。这本书要求读者有一定的基础耐心和学习意愿，但它所提供的知识回报绝对是巨大的。
很水的一本书。
别买
工具性更强一些，适合需要时翻看
这书拼凑的嫌疑就比较重了……
别买
