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出版者:Aspen Publishers

作者:Robert C. Ellickson

出品人:

页数:984

译者:

出版时间:2005-09-16

价格:USD 133.00

装帧:Hardcover

isbn号码:9780735539969

丛书系列:

图书标签:

• 美国规划
• 现代行政法
• 法学
• 求书
• 土地利用规划
• 土地利用管制
• 城市规划
• 房地产法
• 环境法
• 分区条例
• 开发管制
• 土地政策
• 规划法
• 不动产法

《土地利用控制》是一本深入剖析土地利用规划与管理法律法规体系的权威著作。本书旨在为土地所有者、开发商、规划师、律师、政府官员以及对城市发展和环境保护感兴趣的公众，提供一个全面、系统且具有实践指导意义的参考。本书内容涵盖了土地利用控制的起源、发展脉络，详细阐述了其核心原则、主要工具和具体应用，并对当前土地利用控制面临的挑战与未来趋势进行了深刻的探讨。 第一部分：土地利用控制的基石与演进 本部分首先追溯了土地利用控制的历史渊源，从早期不成文的习惯法到现代国家层面的立法，勾勒出土地利用法律体系的演变轨迹。我们将探讨土地私有权在历史长河中的变迁，以及社会对土地利用从单纯的私有财产属性向公共利益属性转变的认知过程。这包括对封建时期土地封锁、近代资本主义兴起后的自由土地市场，以及20世纪以来随着城市化加速、环境问题凸显而出现的土地利用规制思潮的梳理。 接着，本书深入阐述了土地利用控制的哲学与理论基础。我们将解析“公共利益”在土地利用决策中的核心地位，以及如何平衡个体土地所有权与社会整体利益之间的关系。本书将探讨效率、公平、可持续性、环境正义等关键理论，分析这些理论如何指导土地利用政策的制定和实施。例如，我们将研究“外部性”理论，解释为何市场本身无法有效解决土地利用带来的负面影响（如污染、交通拥堵），从而凸显政府干预的必要性。 第二部分：土地利用控制的核心工具与机制 本部分是本书的重点，将详尽介绍实现土地利用控制的各种法律与行政工具。 分区条例 (Zoning Ordinances): 这是最常用、最基础的土地利用控制工具。本书将详细解析分区条例的构成要素，包括： 土地利用分类: 深入研究如何将土地划分为居住区、商业区、工业区、农业区、混合用途区等不同类别，以及不同类别的允许和禁止用途。 密度和强度管制: 详细介绍容积率 (Floor Area Ratio, FAR)、建筑密度 (Building Density)、绿地率 (Green Space Ratio) 等指标如何控制建筑物的规模和密集程度，以管理人口密度、交通流量和对公共设施的需求。 退界要求 (Setback Requirements): 解释规定建筑物与其地界、街道或其他结构之间的最小距离，以保障通风、采光、消防安全和美观。 建筑高度限制 (Height Restrictions): 分析限制建筑物高度的意义，例如避免遮挡阳光、保护景观、保障航空安全等。 停车要求 (Parking Requirements): 探讨如何通过规定停车位数量来缓解城市交通压力，并分析其对开发成本和城市形态的影响。 特殊分区 (Special Zoning Districts): 介绍历史街区保护区、风景保护区、湿地保护区、开发区等专门为特定目的设立的分区类型，以及它们在实现特定政策目标中的作用。 分区修订与变更 (Zoning Amendments and Changes): 详细讲解分区地图和文本的修改程序，包括公众参与、听证会、审批流程等，并分析常见的“同情性分区”（Spot Zoning）争议及其法律后果。 土地征用与补偿 (Eminent Domain and Compensation): 本书将深入探讨政府为公共目的（如修建道路、学校、公园）而强制征收私人土地的权力，并详细阐述其法律依据、程序要求以及公平补偿原则。我们将分析“公共目的”的界定，以及征地补偿的计算方法、争议解决机制，并探讨“巨富征用”（Kelo v. City of New London）等标志性案件及其对土地利用控制的深远影响。 开发许可与授权 (Development Permits and Approvals): 详细介绍开发项目在启动前必须获得政府的各种许可，包括： 总体规划批准 (Master Plan Approval): 解释大型开发项目如何需要与城市的总体规划相协调。 场地规划审批 (Site Plan Review): 阐述对具体开发项目的布局、设计、交通流线、景观设计等的审查过程。 建筑许可 (Building Permits): 强调建筑许可作为确保工程符合建筑规范和安全标准的最后一道关卡。 环境影响评估 (Environmental Impact Assessment, EIA): 详细说明在开发过程中进行EIA的必要性，如何识别、预测和缓解潜在的环境影响，以及公众参与在EIA中的角色。 契约与限制 (Covenants and Restrictions): 区分私人的土地使用限制（如小区内的业主公约）与政府强制性的土地利用管制，并分析其法律效力、执行方式以及在维护社区形象和 property values 中的作用。 土地价值税与受益费 (Property Taxes and Special Assessments): 探讨税收作为一种间接的土地利用控制工具，如何通过税率设计影响土地的开发强度和利用方式。特别介绍受益费制度，即针对因特定公共项目（如新的基础设施）而受益的土地征收费用，以此作为项目建设的资金来源，同时也是一种引导土地利用方向的机制。 社区改进区与发展增值区 (Community Redevelopment Areas and Tax Increment Financing, TIF): 详细介绍这些通过重新规划和吸引投资来 revitalizing 衰败区域的特殊工具，以及TIF如何利用未来税收增量来为当前的项目融资，并分析其在促进城市更新中的作用与争议。 第三部分：土地利用控制的挑战与未来展望 在对土地利用控制的工具和机制进行详细阐述后，本书的第三部分将目光投向当前面临的挑战与未来的发展方向。 可持续发展与环境保护: 深入探讨土地利用控制如何在促进经济发展的同时，保护自然资源、维护生物多样性、减少污染、应对气候变化。我们将分析如何通过土地利用规划来划定生态保护区、限制高污染产业布局、推广绿色建筑和可持续交通。 住房可负担性与社会公平: 面对日益严重的住房危机，本书将分析现有的土地利用管制措施如何可能加剧住房成本上升，并探讨如何通过“包容性分区”（Inclusionary Zoning）、密度奖励（Density Bonuses）、减少停车要求等方式来增加经济适用房的供应，促进社会公平。 城市蔓延与紧凑城市发展: 批判性地审视城市蔓延带来的负面影响，如基础设施成本上升、环境退化、社区活力下降等，并深入分析“紧凑城市”（Compact City）和“新城市主义”（New Urbanism）等发展模式如何通过土地利用管制来鼓励高密度、混合用途、以公共交通为导向的城市形态。 技术进步与未来土地利用控制: 探讨大数据、地理信息系统 (GIS)、人工智能等技术如何革新土地利用规划和管理的方式，提高决策效率和准确性，例如通过模拟不同土地利用情景的影响，预测交通流量，优化资源配置等。 全球化与跨区域合作: 关注土地利用控制在应对全球性挑战（如气候变化、生物多样性丧失）中的角色，以及国家、区域甚至国际层面的合作可能发挥的作用。 公共参与与民主决策: 强调在土地利用决策过程中，充分听取和采纳公众意见的重要性，以及如何建立更具包容性和透明度的公众参与机制，确保土地利用规划能够更好地反映社区的需求和价值观。 本书在内容上力求严谨、详实，避免使用含糊不清的表述。每一个概念的提出都会有清晰的定义，每一个工具的介绍都会包含其具体的应用场景、法律依据以及可能产生的效果。案例分析将贯穿全书，通过对国内外实际案例的深入剖析，使理论知识更加生动，更具说服力。本书的目标是成为一本集学术性、实用性和前瞻性于一体的专业参考书，为读者提供理解、分析和参与土地利用控制的坚实基础。

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